人口结构变化对住宅细分市场的影响_0.docVIP

人口结构变化对住宅细分市场的影响 人口结构变化对住宅细分市场的影响 　　一、 引言 　　近年来，我国房价出现了全国性上涨，幅度大、范围广，在我国房地产历史上是少有的。房屋是百姓生活的必需品，高房价已经成为非常严峻的社会经济问题，买房难成为人们生活面对最主要的困难之一。对此，政府推出新国五条抑制投机性需求，满足合理住房需求，却未有显著的效果。 　　本文将受教育程度结构作为考察人口社会结构的因素，同时结合人口年龄结构，以我国人口的年龄结构与教育结构变化为切入点，研究我国人口结构变化对住宅细分市场房价的影响。 　　二、 数据描述与房市细分市场变化情况 　　房地产价格可以细分为很多种类，例如：住宅价格、商业用房价格、工业用房价格等等。本文的研究对象为我国的住宅市场，细分为别墅、经济适用房以及普通商品房市场，所以研究变量为三个细分市场的房屋价格。本文所指的人口结构包括人口年龄结构（也即人口抚养比例）与受教育程度的比例结构，人口抚养比例是指15岁以下和64岁以上人群占15岁～64岁人群的比重，具体又分为少年人口抚养比例（15岁以下人口占工作人口的比重）和老年抚养比例（64岁以上人口占工作人口比重）；受教育程度比例是指学历为大专及其以上的人口和高中人口占6岁及6岁以上人口的比例（选择高中级大专以上学历比例作为受教育程度比例是因为，我国从1986年开始推行九年义务教育，到2000年，我国总体上实现了九年义务教育的普及）。 　　图1 分别为经济适用房房价、普通商品房房价、别墅房价与抚养比例的描述统计图。可以明显观察出抚养比例对经济适用房与别墅的影响效果差异不是很大，而图中的普通商品房却表现得较为突出，随着抚养比例的降低，普通商品房房价上升的速度越来越快。所以，在分析住宅价格的时候不应该一概而论，不同的市场有着不同的特征表现。 　　图2分别为细分市场价格与高等教育比例的描述图。通过拟合曲线可以粗略看出受高等教育的群体对每个细分市场呈现出明显的影响差别较大，高等教育比例的提高对别墅价格影响近似一条直线，且影响系数较大，对本文由论文联盟http://wWw.LWlM.com收集整理普通商品房价格的影响系数呈现出缓慢增加的趋势，而对经济适用房的价格的影响系数却缓慢降低。 　　本文利用我国1999年～2011年31个省、自治区、直辖市的数据研究人口抚养比例、受教育程度比例与住宅各细分市场房价的关系。之所以选择的数据从1999年开始，是因为我国的房改制度从1998年开始，在之前的福利分房制度不是本文考虑的范围。 　　三、 人口结构与房市细分市场：实证方法与结果 　　1. 实证模型与结果。简单的描述统计分析尚不足以识别人口年龄结构和教育结构与房屋细分市场价格之间的因果关系。除了受到人口因素和教育因素以外，房屋价格上涨还与城市化率、经济等因素有关，必须在控制这些因素以后进行研究分析。本文采用计量经济分析方法，具体的模型设定如下： 　　logHp=+*Ags+X+ （1） 　　logHp=+*Edu+X+ （2） 　　其中，Hp是房屋价格，Ags是人口抚养比例，Edu为受教育结构比例，X是一系列控制变量，包括（1）城市化率（%），用城市人口占总人口的比例衡量；（2）人均GDP（元）；（3）人口自然增长率（%）；式（1）是研究年龄结构与房价的关系模型，式（2）是研究教育结构与房价关系的模型。 　　别墅的计量回归结果如表1所示，模型（1）、（2）用人口抚养比例作为解释变量，结论表明，如果我国的人口抚养比例下降1%，别墅价格会上升1.8%左右。模型（2）是添加控制变量以后的回归结果，结论没有太大的变化。模型（3）、（4）是进一步采用少年抚养比与老年抚养比例作为解释变量，结果表明少年抚养比例上升会显著降低别墅价格，老年抚养比例的上升却会使别墅价格上升，而且，少年抚养比与老年抚养比对别墅价格影响的程度大致一样。模型（5）、（6）是以受教育程度的比例（高中比例与大专以上比例）作为解释变量，结论表明，大专以上比例增加会显著的提高别墅价格3.7%左右，而高中比例的上升会使别墅价格下降，但不显著。模型（6）是添加控制变量以后的回归结果，结论没有太大变化，然而，高中学历比例的回归系数变得显著。以模型（3）、（5）为例，其他条件不变的情况下，少年抚养比例降低1%，老年抚养比例降低1%，则别墅价格不变，但从1999年到2011年，老年抚养比例上升2.1%，少年抚养比例则下降15.4%，那么两因素共同推高了别墅价格；由于高中比例对别墅的影响较小，且不显著，不予考虑，如果大专以上比例增加1%，则别墅价格增加4%左右，从1999到2011年我国的大专以上的比例从3%增加到10%，别墅价格在其作用下被推高，也即普及高等教育将促进别墅房价上扬。 　　经济适用房的回归结