大兴孙村组团四期A-24地块竞买分析40p.pptVIP

（四）、投资分析结论 在挂牌起始价格4.71亿元的底价成交情况下，本项目税后投资净利润率能达到19.5%，税后销售利润率能达到15.5%； 在最高挂牌竞价5.21亿元的情况下，本项目税后投资净利润率能达到15%，税后销售利润率能达到12.5%。 本项目挂牌竞价的价格区间为4.71亿元至5.21亿元之间（如未达到本次挂牌出让宗地设定的合理土地上限价格）。 六、项目竞买策略 根据挂牌文件，本次挂牌竞价不允许竞买人自主报价，竞价阶梯为人民币250万元，即后一次报价在前一次报价的基础上仅允许增加一个竞价阶梯250万元。 土地储备中心在挂牌竞价期间可根据竞买人竞价情况调整递增幅度并公示。 竞买原则 1、在本项目竞买申请起始时间2011年4月19日9时提出竞买申请，并提交第一份有效竞买报价单，最先获取竞买资格； 2、在有其他竞买者提交竞买报价单的情况下，及时获取相关报价信息，与自身报价区间比较，如其他竞买者报价在我方可承受报价区间范围内，且未超过出让方设定的土地挂牌出让价格上限，则应及时在最高报价基础上增加一个报价阶梯，递交新的竞买报价单。 竞买策略建议 在达到上限价格（设为X万元）以后，将停止接受更高报价转为现场竞投公共租赁房面积，若我方可承受的最高报价52100万元在该上限价格X之上，则可另外投报公租房最大建面 Y=（52100-X）×10000/(15000-4000)平方米。 （其中15000-4000指宗地内商品住宅销售单价与公共租赁房政府回购价格之差。） 如挂牌出让设定的上限价格为50000万元，则现场竞投公共租赁房的最大面积应为： Y=（52100-50000）×10000/(15000-4000) =1909平方米。 此时净投资利润率仍可以达到15.5%，销售净利润率达到12.8%。 Thank you ！ Page?* Page?* Page?* Page?* Page?* 首城置业关注地块 分析报告 宗地概况分析 报告目录 宗地交易情况 区域市场分析 项目初步定位 项目价值研判 项目竞买策略 一、宗地概况分析 区域前景良好，极具发展潜力 城市图之大兴区 区位优势不断增强 配套设施不断完善 发展潜力不断提升 处于环渤海经济圈的中心，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。 是东西两个发展带上的重要节点，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，具有相对独立性。 从09年底起投资380亿用于相关设施建设。首都新机场、地铁和大医院的不断完善有力的推动着区域的不断发展。 区域图 之大兴新城 良好政策机遇和交通优势 有力的助推了未来区域的发展 是北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区之一。 定位于战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园。 区域交通优势明显，京九线及南六环和京开高速为一体的大交通网路。首都新机场也为今后区域交通提供了有力支撑， 挂牌项目各地块控制性详细规划指标 序号 规划地块编号 用地性质 用地规模（平方米） 容积率 地上建筑面积（平方米） 控制高度（米） 建筑密度（%） 绿地率（%） 空地率（%） 1 0505-037 U31邮政设施用地（非出让） 10375 0.3 3113 12 30 30 　 2 0505-046 F3其它多功能用地 55356 2.8 154997 60 45 30 　 3 0505-048 S31机动车停车场库用地 4463 0.2 893 18 10 30 　 4 0505-047 R2二类居住用地 46251 2.8 129503 80 25 35 　 5 0505-038 R52小学用地（非出让） 15000 0.8 12000 18 25 30 　 合计 —— —— 131445 —— 300506 —— —— —— —— 详细规划指标 二、宗地交易情况分析 挂牌出让，设定价格上下限 出让方式 挂牌 起始时间 2011年4月19日9:00 挂牌底价 150000万元 竞价阶梯 750万元 竞买保证金 30000万元 　价格上限 未公开　 达到价格上限 不接受更高报价，转为现场投报另行配建公告租赁房（最低100平方米） 挂牌价格构成 政府土地收益 0505-048（机动车停车场库用地）地块 暂按商业用途收取政府土地收益 0505-046（其他多功能用地）地块 0505-047（二类居住用地）地块 暂按居住用途收取政府土地收益 0505-038（小学用地） 不在本次出让范围内，未收取政府土地收益 0505-037（邮政设施用地） 土地开发建设补偿 76413万元 相关指标 三、市场分析 当前项目较少，未来竞争激烈 周边已成交土地列表 竟体周边待上市体量较多