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2007年6月4 日 行业研究 点 评 地产股集体跳水为介入优质地产股提供契机 赵 春 86-755 zhaoc@ 周期性消费品 房地产 推 荐 1、上周五地产股集体跳水，我们认为此次跳水除了受系统性风险的影响之外，近期各地政府出台的房地产行业的相关 政策及行政措施也对市场产生了一定的心理影响。政策其中包括 A 、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增 值税清算管理办法》实施细则；B、南京地区地方政府在加强房市监管，使出“铁腕”限制房价上涨；C、上海地区 关于二手房交易强行征收 20 ％增值税事件。 2 、我们认为，城市化进程加速等因素是我国房地产市场景气的基础，而人民币升值及宽松的货币环境则促进了地产行 业景气的繁荣度，在城市化进程加速这个基础不变的基础之下地产行业的景气将持续，虽然近期的加息、上调存款 准备金率、政府政策的风雨欲来之势对行业未来的繁荣度预期产生一定影响，但其作用将是引导我国地产行业走向 一个更加规范、合理、和谐的发展环境。 3、地产行业必将走向行业整合，强者恒强的发展格局将越来越显现，我们认为上周五地产行业的集体跳水提供了我们 介入优质资产的良好契机。我们推荐在管理、品牌、土地资源获取能力上具备强大竞争优势的地产开发商－万科、 金地集团和保利地产；在物业地理位置和管理水平具备较强优势的商业地产公司－陆家嘴、金融街和中国国贸； 和地产综合开发－招商地产。 4 、关于近期各地政府出台的房地产行业的相关政策及行政措施的点评： A 、北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》实施细则 内容：5 月 21 日，北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》。此意味着土地增值税 的征收方式终于从预征走向清算。此项《办法》明确了土地增值税的征收将实行项目制。 《办法》规定，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额 据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等 5 种情形，则按核定办法扣 除。具体标准是，高层商品住宅(7 层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米 2263 元，多层商品住宅(7 层及以下) 允许扣除标准为每平方米 1560 元。 而土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额 20 ％不予扣税，增值部分未超过扣除项目 金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除金额 50%至 100%的部分，税率 40%；增值额超过扣除项目 100% 至 200%的部分，税率 50%；增值额超过扣除项目金额 200%以上的部分，税率为 60%。 点评：我们认为该政策出台将对毛利率较高的项目或公司影响比较大，其中包括高档住宅、非市场化拿地为 主、拿地成本较低的公司，未来单纯依靠土地增值的盈利模式受到抑制。在地产行业普遍高估值的情况下，我们 对地产企业企业素质的区分上严重不足，目前市场评价一个地产上市公司通过土地储备数量等此类一次受益的资 行业研究 产而忽视了作为企业根本的管理、品牌、风险控制能力。我们认为随着土地增值税政策征收的实质性进展，将使 得那些市场化土地获取能力较高、项目资金周转较快、规模较大的企业在未来的竞争中处于有利地位，地产行业 估值分化必将出现。 B、南京地区地方政府在加强房市监管，使出“铁腕”限制房价上涨 内容：5 月 11 日，南京市物价局文件明确，商品房销售时，必须“一房