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金融与地产结合的最大领域！（附案例）坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。缘起——房地产私募基金概述何为私募地产基金？私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者，且各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求，以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击，总体而言，私募房地产投资基金是一种面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。私募房地产投资基金最早出现在上世纪70年代末期的美国，真正起步于80年代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，许多优质资产被迫廉价出售，Zell-Merrill和Goldman Sachs等投资机构瞄准了这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底市场。于是以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资领域进入了人们的视线。进入90年代后，伴随着行业的不断发展，私募房地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资并且拥有较为优惠的融资渠道，通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行业整体的资金配置效率。根据Preqin最新统计数据显示，2013年全球房地产私募基金总规模达到760亿美元，基金产品总数162支，平均每支基金管理规模达4.69亿美元。而作为私募房地产基金的发源地，美国房地产开发资金来源中，私募股权基金已经占据17%，成为其房地产行业不可或缺的输血通道。主要类别根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上被分为四类：核心型（Core），核心增益型（Core plus），增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）。由于投资标的的差异，4种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以回报相对较低，约7-9%；核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值，回报约为9-12%，增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高，达12-16%，而机会型私募房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报，一般大于16％。当前国际上最大的私募房地产基金黑石集团正是机会型投资策略的典型，其擅长以低于重置成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决资产内部问题及管理之后溢价出售，而全美最大开发商之一铁狮门私募地产基金则偏向于增值型策略，其主要通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求的是规模扩张和租金收益及资产升值收益所带来的高杠杆收益，核心型和核心进取型策略的代表则是新加坡凯德置地旗下地产基金，其通过收购拥有核心区域资产的地产公司，分阶段对资产进行打包最后REITs上市，强调的是租金收益的分享和管理费的提成，追求轻资产运营。根据投资方式的不同，私募房地产基金可分为：债权投资、股权投资以及夹层基金投资，股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。在2008年以前，股权投资的模式在全球私募房地产基金中占据绝对的主力位置，一般占到九成左右，然在经历了全球金融危机的重创后，市场中的投资者开始重新审视私募地产基金的风险组合，由于债权投资普遍高于银行的贷款价值比率以及更少的监管和限制，债权投资重新获得投资者尤其是私人投资者的亲睐，再加上次贷危机后投资者从市场上大幅撤退所导致的资金缺口，私募地产基金管理人有了更大的空间来通过债权投资分散其投资的组合风险，于是在2008年以后，债权投资以及股加债投资的比重开始明显上升，已经占到了近四成，而股权投资比重则下降至六成左右。相对优势在国际上，私募房