房企转型商业地产之路(同策)2011 34页.ppt

　 √ 　 　 　 　 资本市场支持 　 　 √ 　 　 　 投资物业回报 　 　 　 √ 　 　 行业发展阶段 　 　 √ 　 　 　 管理能力 √ 　 　 　 　 现金流支撑 很差 差 一般 好 很好 　 从自身及外部环境来看，目前只有行业发展这一条件比较好，而其他几个条件都还不够成熟，尤其是房企的现金流管理有待提高，要改变之前的发展模式。同时资本市场还不够发达，金融支持力度不够 小结 加强现金流管理，逐步降低负债率至20%左右，保持稳健的财务策略 转型建议 转型建议 现金流管理 外部资本市场 投资回报率 运营管理 产品定位清晰，打造品牌效应，完善相关配套服务，降低空置率 提高后期的招商和运营管理能力，大力引进和培养商业领域的人才 积极拓展外部融资渠道，通过不同时期充分利用股票(增发或换股)、债券、可转债和私募基金等融资途径，尽可能降低资金的融资成本 总结 无论从短期的政策调控来看，是从长期的行业发展来看，无论从房企自身战略发展来看，还是从外部环境变化来看，转型商业地产都是房企必须地选择 商业地产在国内起步晚，运营开发管理等经验不足，转型的 模式也在探索中，还有许多已知和未知的问题需要解决 以香港的新鸿基地产转型过程为参考，目前国内大多数房企 都处于转型前期，即使少数几个具有转型条件的龙头企业，在转 型期间抵御行业周期风险的能力也有待提高 中国房企向租售并举的商业地产转型是一个长期的过程，转型的过程是痛苦的，但结果是美好的 过程是痛苦的，结果是美好的 ——房企转型商业地产之路 贰、转型中的问题 叁、转型的模式借鉴 肆、国内房企转型分析及建议 核 心 内 容 壹、为什么要转型 贰、转型中的问题 叁、转型的模式借鉴 肆、国内房企转型分析及建议 壹、为什么要转型 大量房企转型商业地产 大 话 转 型 万科 保利 金地 中粮 2011年在商业地产的 投资规模预计为20亿元 ，商业的规模，初步定为30%左右 2011年继续加大持有型物业的储备，陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型的商业目，住宅占比80%， 持有型物业占比20% 到2012年商业地产方面的投 资要占总投资额的30%， 并持有部分核心地段的高品质物业 中粮集团将再投资700 亿元在全国建设20多个 大悦城，建筑面积达800万平方米，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上 数 据 2010年销售排名TOP30 的房地产企业中除金科实 业、首开股份2家房企之 外，其余房企大都从08年 或更早些时候开始转型进 军商业地产 转型背景 外因 一个国家的住宅需求量是根据人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的；而办公与商业则是根据第一、第二产业向第三产业转移的速度决定的。中国目前一二产业比例减小而三产业比例增加，这种产业结构变化将给商业地产发展带来契机 国内产业结构变化 转型背景 外因 随着地方政府在城市规划建设的不断完善和发展思路的转变，摈弃了之前一味的以住宅开发为主体的模式，逐步采用城市综合体来实现城市化发展。政府不再简单的推出纯住宅地块，为提升土地价值，商业地块面积及比例都在增加 部分城市加大商业地块出让 《关于促进房地 产市场平稳健康 发展的通知》 《关于坚决遏制 部分城市房价过快 上涨的通知》 《关于调整 房地产交易环节 契税个人所得税优惠 政策的通知》 1.10国十一条 4.17国十条 9.29国五条 1.26新国八条 《关于进一步 做好房地产市场调 控工作的通知》 金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40% 确立贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 限购全面推广，同时对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上。2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调 政策对住宅市场的打压，而对商业地产影响较小 转型背景 外因 转型背景 内因 政府出于提升城市品质、促进城市发展，“商业+住宅”或“产业+住宅”的复合型土地出让将成为未来土地出让的趋势，这也将使得开发商从战略角度考虑转型商业地产 单一住宅 复合地产 自身战略定位而转型 转型背景 内因 从企业角度判断，单一的住