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第1章物业管理概述解析
第1章 物业管理概述
【学习目标】
通过本章的学习,要求掌握物业的概念和类型,现代物业管理的基本特征,物业管理的原则和作用,物业管理的起源与发展,物业管理的类型和模式,以及物业管理的内容与基本程序等六个主要问题。
1.1 物业和物业管理
1.1.1 物业
1.物业的概念
在物业管理过程中,物业是物业管理活动的物质载体,也是联结物业管理相关法律主体之间关系的介质,没有物业,就不会有物业管理。所以在我们介绍物业管理之前,首先要澄清物业的概念。
“物业”算是个半外来词,由Property或Estate翻译而来,英文原意是“财产、资产、拥有物和房地产”等,这是一个广义范畴。在《香港房地产法》一书中,作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产,也可以是单元性的房产;既可以是一套住宅,也可以是一栋楼宇或房屋,因而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是,尽管物业一词常常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说,房地产一词涉及宏观领域,泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观概念,它一般是指一个单项的房地产,或一项具体的实物资产。同时物业也是一个不太规范的用语,经济学和法学中几乎见不到这个词汇,在经济学和法学中,更多地使用“房地产”或“不动产”。
20世纪80年代初,“物业”一词已经传到内地,但是没有得到广泛的传播。1994年原建设部(现为中华人民共和国住房和城乡建设部)在《城市新建住宅小区管理办法》出台以后,为了区别房地产消费过程中传统的管理模式,而把新的管理模式称为“物业管理”。
广义的“物业”是指不动产(Real Estate),即土地、土地附着物以及它们的组合。其中,土地附着物包括建筑物、构筑物、设施设备和花草树木。
狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。
但是,从物业管理的角度来讲,土地从来不是也不应该是物业管理的对象,因此,物业管理中的“物业”是指狭义的定义。
从20世纪80年代我国内地引入物业管理以来,关于“物业”概念的表述,国内各类著述的提法至少有几十种,其中比较有代表性的有以下四种。
① 房屋及配套的设施设备和相关场地(《中华人民共和国物业管理条例》,以下简称为《物业管理条例》)。
② 已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设施设备和场地(原建设部物业管理培训教材)。
③ 住宅区内各类房屋及相配套的公用设施设备及公共场地(《深圳经济特区住宅区物业管理条例》)。
④ 住宅以及相关的公共设施(《上海市居住物业管理条例》)。
2.物业与房地产和不动产的关系
(1)联系
物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地;物业与房地产都具有实物形态和资产形态。
(2)区别
房地产指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。
不动产指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋,由于是不可移动的,所以叫做不 动产。
① 使用范围不同。房地产一般指这一事物的整体,往往在宏观上使用。例如,房地产体制改革而非物业体制改革。物业一般是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地作为一种客观存在的物质形态,是财产划分的一种形态。土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物。① 传统房屋管理模式基本上纳入市场化轨道,物业管理的社会化程度迅速提高。
② 物业管理覆盖面稳步增加,除住宅小区外,学校、医院、党政机关行政办公物业、机场、车站空港等非居住物业广泛推行物业管理模式。
③ 在业主选聘物业服务企业环节广泛实行物业管理招标制度,市场竞争机制初步形成。
④ 物业服务企业注重提升服务品质和企业形象,涌现出一大批竞争力强的物业服务企业集团。
⑤ 物业服务企业财政状况明显改善,盈利能力大幅度提高。
⑥ 物业管理的法律、法规逐步完善。
2.我国物业管理取得的成就
在2003年全国物业管理工作会议上,原建设部部长刘志峰同志总结提出了二十多年来物业管理方面取得的以下四个方面的成就。
(1)行业发展初具规模
物业管理涉及社会服务业务的多个领域,包括房屋及相关设施设备的维修养护、环境清洁、绿化、保安、家政服务等内容,成为广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。
截止到2012年底,物业管理面积约为145.3亿平方米,较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报(以下简称2008年经济普查)显示的125.46亿平方米增长了约16%。据不完全统计,物业管理从业人员数量约为612.3万人,较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。物业服务企业约为71?000余家,较2008年增长了约23%。广东、江苏、山东位居前。?000万平方米的700多个住宅小区项目,从安全、清洁、设备故障维修、关键岗位、业户投诉等方面的远程
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