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物权法下宅基地使用权转让 　　摘 要 宅基地使用权具有用益物权的法律属性，物权法对宅基地使用权具有法律规范作用。在实际运作中，物权法在宅基地使用权的转让方面还存在一定问题。本文对宅基地使用权的含义及法律特征进行了简要概述，并对物权法下宅基地的使用权进行解读，提出强化立法对宅基地使用权转让的规范作用、物权法下允许宅基地使用权的自由转让、缩小城乡间经济结构的差距的措施来构建合理的宅基地使用权流转制度，旨在维护农民的合法权益 关键词 物权法 宅基地使用权 转让 制度 作者简介：杨瑾，河北三和时代律师事务所，律师，研究方向：公司法、合同法、物权法等 中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.136 宅基地是农民的重要财产，与其切身利益密不可分。在国家住房制度不断完善和改革的背景下，多数房产与其对应的土地使用权在市场上开始进行自由交易。受法律条款的限制，宅基地使用权目前还无法在交易市场中进行转让。由于农村人口不断向城市聚集，城乡居民交流密切，农民进城购房以及城市居民下乡购房的现象时有发生，因此，传统限制宅基地使用权转让的制度难以满足当前的市场需求。其不仅限制了农民的融资方式，不利于市场经济的有序发展，也与中国当前的社会结构不适应。本文通过法律途径，对物权法下宅基地使用权的转让问题展开研究，旨在改革传统的城乡二元结构，促进国民经济的全面发展，构建社会主义和谐社会 一、宅基地使用权的概述 宅基地使用权的含义为农村居民依法享有其集体所有土地上建造自有房屋并占有和使用的权利。宅基地使用权包括农村及城镇宅基地使用权两种。其中农村宅基地使用权的主体是农村集体经济的成员及具备相应条件的城镇居民。城镇宅基地使用权的主体是具有城镇私房所有权及因条件允许可在城镇建房的居民。部分学者认为宅基地使用权的性质实为土地使用权，因将农村宅基地使用权相关制度纳入土地使用权制度中，进而无需单独设立宅基地使用权的相关法律条款。也有部分学者认为土地使用权具有等价交换的特质，而宅基地使用权具有用益物权的法律属性，其经济利益与农民的切实利益紧密联系在一起，将用益物权的法律属性作为交易对象进行自由转让存在一定弊端。宅基地使用权作为我国农民群体的基本生活组成部分，应该与土地使用权区分开来，通过物权法的规范规定，使其具备明确的用益物权 宅基地使用权具有用益物权的法律特征。宅基地使用权以宪法的形式存在且为集体所有。《土地管理法》对宅基地使用权也做出了相关规定，宅基地使用权的所有权为集体所有，宅基地上建造房屋并使用时享有独占权。受农村土地有限性因素的影响，农村土地归集体所有，但国家有权监督农村集体对土地的使用，并规定宅基地的数量，将宅基地作为一项有限的资源。宅基地使用权的权利属性具有他物权的特征，在我国土地政策的基础上形成的特有制度。宅基地使用权行使权利受限，宅基地使用权不得违背地区乡镇的土地使用整体规划。根据国家《担保法》规定，宅基地使用权属于不得抵押的财产，农民抵押自己的宅基地应承担法律责任。基于国家当前的法律规定，宅基地使用权的获取需要履行相关程序，通过宅基地使用权申请、使用人同意及行政审批方可取得 二、物权法下宅基地使用权之解读 近年来，物权法通过不断的完善与改革对物权的所有权、基本原则等内容进行了明确的规定，通过法律规范保护了人民的私有财产。其中对宅基地使用权进行了相关规定，明确了宅基地使用权的法律地位，使其与地役权、土地承包经营权处于同等地位。物权法中对宅基地使用权的相关规定完善了我国的法律体系，是历史性的进步。物权法中对宅基地使用权的性质及主要内容?M行了相关规定，保证宅基地使用权具有无偿性和福利性等特质。并对其从私人到集体所有。从有偿到无偿的历史变化表示支持。物权法中对宅基地使用权的法律规定旨在通过无偿福利特性达到保护农民合法权益的目的。物权法中对宅基地使用权的获取、转让、权利行使等法律规定存在一定的灵活性。由于我国各省市地区农村政策的差异性，在宅基地使用权的获取。转让、权利行使方面难以作出统一规定，进而只能采取援引立法的方式进行相关规定。以保证宅基地使用权的获取、转让、行使权利等功能根据地方的实际需求享有相关自治权。物权法下对宅基地使用权中变更登记、消灭等规定满足现实要求，并与不动产物权的相关原则实现统一。物权法下的宅基地使用权变更登记制度与不动产登记制度相对接，物权法中虽未对宅基地使用权的变更登记制度进行明确规定，但根据农村社会的现实特征，设立出以登记为生效要件的法律形式。当已登记了宅基地使用权的农民需要办理消灭或转让业务时，应及时进行注销及变更登记。以达到防止产权纠纷，维护民众交易利益的目的。宅基地使用权存在权利叠加和私权处分的因素，通过物权法对宅