乔司商城问答解析1.doc

杭州乔司商城问答解析参考一 近期公司活动：现每周五有河北省石家庄、天津市、广州市、深圳市、贵州省、昆明螺蛳湾、杭州市、海宁市、桐乡市各商会商户由秘书长带队，每周六赴桐乡世贸中心考察并选铺，每周日赴杭州乔司商城考察并选铺。 0.例如：广东省皮革协会（毛皮和皮衣专业委员会）刘维东秘书长领队，广州市皮具皮革行业商会徐凯盈副会长领队，石家庄金华商会杜该来秘书长领队等等商会踊跃入驻我杭州乔司商城。 对比九堡，四季青的常见问题？ 答：九堡：?设计单体量太小，死角太多；?开发老板很多个；?没有尽心去招商；④没有尽力去推广，几乎没有看到什么广告宣传。老四季青：?交通拥堵，不便；?仓储也不够；?各项成本更是高；④批零价格几乎等同于商场；⑤消防也渐成隐患，堪忧；⑥服装产业品种仍缺乏。 是否会像九堡那些市场一样做不起来关门？ 答：这个问题也有很多像你一样的客户问道过，这些问题我们在立项的时候已经考虑到了，我们开发商是不打无准备之仗的，刚好他们做的不好的地方我们可以规避掉，但是这个还不是最主要的原因，九堡那一带做不起来的市场我们可以分析一下原因：?土地性质：我们土地所有权性质为国有，土地使用权类型为出让，土地取得方式为挂牌出让，用地性质为商业用地，我们拥有大产权；而九堡那一带市场的土地要么村级留用地（从村里面租了15－20年左右，付了2年租金，就开始卖10－20年左右的使用权）要么是军工用地（从部队里面租了15年左右，付了2年的租金，就开始卖10年左右的使用权）?一次性租赁买断的年限我们是38年，其实跟有产权的没什么区别，而九堡那一带一般都租赁10到15年。?从招商运营的方面来看我们开发商正在运营的桐乡世贸中心一期（占地面积216亩，建筑面积26万方），桐乡世贸中心（皮革）市场是浙江省首家五星级旅游购物市场，国家4A级旅游景区。曾经成功运营了东阳中国木雕城（41万方）、东阳国际建材城（26万方）等。并且我们项目周边4000多家服装企业很多已经租了我们的商铺了，所以说我们是选商不是招商，最主要的一个原因是我们开发商有极强的运营能力，这是其他市场无法比拟的，就拿我们在地级市桐乡26万方的桐乡世贸中心已经3年过去了，至今是商业氛围一片繁荣，租金年年涨。当时我们面临的也是同样的问题，当时桐乡也是很多市场做不起来，而且比在杭州的条件更恶劣，因为我们对面就是关门了一两年的同类市场桐乡鞋业皮革城。更何况在杭州这样的省会城市人口又多，交通又便捷，经济又发达，肯定比之前我们公司运营的项目更好。而九堡那一带市场开发商基本没有运营过市场，更致命的一点是他们只卖房子不招商，有的甚至房子卖完就走人。④从销售商铺的比例来看我们地上五个楼层只卖3个楼层的部分商铺，地下两层我们是不卖的，并且四至五层也是我们公司资产自持，自主经营不卖的，从总体来看我们开发商自持物业超过了50%，应该说我们开发商是最大的业主，如果不把市场运营好，吃亏最大的是我们开发商，所以说我们会想尽一切办法把市场做好。而九堡那一带市场基本上有多少卖多少，想尽一切办法收钱，对他们来讲没有任何压力，不会做到与市场共存亡。⑤从商业配套方面来看我们做到了市场商场化，并且有足够大的仓储空间和便捷物流基地。同时我们项目还涵盖酒店，餐饮，娱乐等一系列综合配套。而九堡那一带市场基本上就是一个独立的市场根本连最基本的生活配套都没有。⑦从设计格局上来看我们市场是目前国内最前卫的市场，因为我们做到了在市场里面共设74部自动扶梯，13部观光电梯及4部升降货梯，24部疏散楼梯，我们做到了无位置差别和无楼层差别。公共部分由金螳螂设计公司按五星级市场标准装修，商铺交楼时为简装修（墙体粉刷，铺地板，按门）。（金螳螂装饰上市公司装修过的项目有：2008年奥运会主会场（鸟巢）、国家大剧院、国家博物馆、人民大会堂常委厅等重大工程，以及洲际、万豪、希尔顿等国家知名酒店管理集团的项目。获中国建筑设计鲁班奖37项，全国建筑工程装饰奖120项。）而九堡那一带市场开发商为了省钱不愿找顶级的设计公司按传统的市场去做，以至于造成到处是死角，由于电梯少更不用说观光电梯了，购物的人到了1楼以后根本不愿意再去其他楼层了，所以基本上是开业不成功。 市场做不起来怎么办？ 答：李嘉城曾经说，地段、地段、还是地段，但是南京市中心的项目地段就很好，但还是没做起来，处在城郊处的两个市场就做得有声有色，所以现在除了要拥有地段外，主要还是要看在做市场的运营商是谁，实力如何，产业基础、交通和政府资源优势来决定的。很多发展商只懂做地产商业，卖完市场商铺就完事，而我们卢董是国内真正懂得操盘商业地产、执着专业市场的少数精英中的奇人，一枝独秀，首先从大的方向来看，市场的经营业态汇聚我们乔司地区的特色支柱产业杭派服装、丝绸，以及嘉兴的特色，知名的贵族裘皮、海宁的皮革，崇福的皮革大世界及濮院羊毛衫，