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オフィスビル総研リポート⑨ Symposium Textbook オフィスビル「キャッシュフロー重視の契約」モデル 「不動産新時代の賃貸借契約手法」 － キーワードは自由と信頼 － 土地神話の崩壊後、不動産の新時代を象徴するＪ-REIT が 登場しました。収益を生み出すのは建物であり、価値はキ ャッシュフローで計る「建物が主役」であり、本格的な「ユ ーザー指向」時代の到来といえるでしょう。 規格大量生産、大量消費そして経済の右肩上り時代に組み 立てられたオフィスビルの取引慣行も、新時代にふさわし い賃貸借手法が求められているのではないでしょうか。 株式会社オフィスビル総合研究所「オフィスビル自由契約研究会」 May/2003 CommercialProperty Research Institute,Inc. オフィスビル「キャッシュフロー重視の契約」モデル 不動産新時代の賃貸借契約手法 まえがき わが国のオフィスビルでは、2年の契約期間を定めても 6ヶ月前の予告で解約できる賃貸 借の慣行が定着し、経済の右肩上がり時代には、双方がその短期契約の特質を謳歌していまし た。しかし、本来、一国の経済を支える企業活動の場としてのオフィス運営のあり方や、世界 的なトレンドによって、オフィスビル自体が金融ビジネスの対象としてキャッシュフロー重視 の投資商品化が進む中で、従来の賃貸借慣習は適切といえるのでしょうか？ 〝不確実性からの脱却〟･･･わが国の建物賃貸借は、より確度の高いキャッシュフロー実現への転換が求 められています。収益力によって不動産価値が決まる時代に対応した賃貸借を構築するためには、事前の約束 を確かなものにする法律関係、およびそれに基づく投資家や格付け機関の評価が必要とされています。一方、 借主の企業側には、 〝ファシリティマネジメント（FM） 〟が浸透し、施設運営にも確実なキャッシュマネジ メントが求められるようになってきたといえるでしょう。双方が〝いつでも解約〟から脱却して、入居継続期 間を定めることにより、貸主・借主双方にとって確実な賃貸借形態が可能となるのではないでしょうか。 〝定期建物賃貸借の登場〟･･･借り手の権利が及ぶ期間を不明確にしていた正当事由制度（法28条）が 回避され、さらに賃料（額）の変更請求を可能としている借賃増減額請求権（法32条）の適用を特約で排 除できるなど、2000年3 月 1 日、建物賃貸借の期間と賃料を確度の高いものにする役割を担って〝定期 建物賃貸借〟が登場しました。〝当事者が合意した期間と賃料の契約〟を定期建物賃貸借制度が保証すると いう形となったのです。 〝契約の終了が強調され過ぎた定期建物賃貸借〟･･･定期建物賃貸借が目指したのは、「貸主と借主 が対等な立場で契約期間や家賃等を決め、合意の上で契約が行われる自由な賃貸借制度」である、と定期借 家推進協議会の紹介パンフレットにも明記されています。しかし、長期契約を前提とする定期借地権の立法 手法をそのまま踏襲した結果、契約の終了を強調し過ぎた定期建物賃貸借となってしまいました。欧米と違 い、長期契約が馴染みにくいわが国の建物賃貸借システムの中では、借主側においては契約終了後の再契約 についての不安が払拭できない現実があります。また、建て替えや自己使用予定建物などで契約の終了に意 味を持つ特殊な賃貸借を除けば、貸主側においてもテナント入居の継続性は重要なポイントであるはずです。 〝定期建物賃貸借契約の普遍性を高める再契約の予約方式〟･･･契約の終了が強調される原因と なったのが、借地借家法第38条第1項において、 〝契約の更新がないこととする旨を定めることができる 〟とある部分です。しかし、これは同一の契約がそのまま継続しないことを意味していますから、新たな契 約を予約する方式は〝更新がないこと〟を妨げるものではありません。契約期間終了後の不安解消策として、 お互いの意思で事前に 〝再契約の予約〟を約束する手法は、定期建物賃貸借の普遍性を高めることとなり、 〝自由な合意による賃貸借契約手法〟として、その活用の可能性を拓くものです。 J-REITがミド