房地产置业投资案例分析.docVIP

11.2房地产买卖投资分析 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。 如何分析这项投资？ 解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元 3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元 （3）印花税：400 000×0.5%=200元 （4）契税：400 000×1.5%=6 000元 （5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： （销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元 4）投资净收益 （1）税后利润：51 040元 （2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27% （3）年投资收益率： 51 040÷3÷300 000=5.67% 2．简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率为2.8%。 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。 11.3房地产置业投资消费分析 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销约为3000元。在购房时，有以下几种户型、面积、价格及付款方式可供选择.见表二 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首付三成，贷款7成15年，每万元的月还款额为83.09元；首付2成，贷款8成20年，每万元月还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计1万元。 （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。 11.3房地产置业出租经营投资分析 案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。 假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。 试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。 解：简要分析如下： 1．相应指标计算 1）写字楼投资的基本情况: （1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元） （2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元） （3）股本投资： 27 000×30%+1 431=9 531（万元） （4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元） 2）抵押贷款年还本付息额 3）写字楼各年净经营收入情况 第1年净经营收入： 27 000×160×12×65%×（1-28%）=2 426.11（万元） 第2年净经营收入： 27 000×160×12×75%×（1-28%