建邦可研分析报告132312.docVIP

衡阳建邦房地产公司四一七队土地开发项目 可行性研究报告 目 录 第一章 项目提要 2 1.1 项目名称 2 1.2 项目建设单位 2 1.3 建设地点 2 1.4 建设性质 2 1.5 建设内容及规模 3 1.6 建设期限 3 1.7 总投资及资金筹措 3 1.8主要技术指标 3 第二章 项目建设单位概况 4 第三章 市场分析及销售预测 5 3.1衡阳市房地产市场分析 5 第四章 项目建设内容及技术方案 7 4.1项目建设内容 7 4.2项目技术方案 7 第五章 项目管理及工程进度 9 5.1项目实施管理 9 5.2工程进度 10 第六章 项目投资估算及资金筹措计划 11 6.1投资估算 11 6.2项目建设资金筹措计划 14 第七章 项目的经济效益及社会效益分析 16 7.1计算依据及范围 16 7.2经济效益分析 16 7.3社会效益分析 18 第一章 项目提要 1.1 项目名称 衡阳建邦房地产公司四一七队土地开发项目 1.2 项目建设单位 衡阳建邦房地产公司 1.3 建设地点 1.4 建设性质 新建 1.5 建设内容及规模 本项目建设规划总用地面积为m2，总建筑面积m2，其中：m2，m2， m2；综合楼1栋，建筑面积25360 m2。 1.6 建设期限 201年1月～201年10月 1.7 总投资及资金筹措 项目总投资万元，其中：工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费用万元，其资金筹措方式为：项目业主自筹。 1.8主要技术指标 序号 指标名称 单位 指标 备注 1 规划总用地面积 m2 2 总建筑面积 m2 其中 m2 64328 商业用房 m2 2460 综合楼 m2 25360 3 建筑密度 % 2 4 容积率 5 绿化率 % 35 6 项目总投资 万元 7 销售收入 万元 第二章 项目建设单位概况 年法定代表人，营业执照号，法定经营住所:，注册资本人民币元整经宫范围房地产开发建筑材料（。 公司于200年通过土地招拍挂程序购得，面积为平米的地块。购买价格为万元。 公司本着遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，立足改善城镇居民居住环境，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业之星。 公司建立了完善的企业管理制度，有健全的组织机构，现设有项目开发部、财务部、办公室等部门。 公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前，四一七队土地开发项目所处区位优势明显，具有建设成为标志性的高层建筑的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。 衡阳房地产市场受诸多因素的影响，有房地产自身的特点，也有衡阳房地产鲜明的的特点，两种因素交织对衡阳房地产市场产生深远的影响。 房地产市场自身的特点表现在房地产市场既是保障老百姓的民生工程，又是投资回报率高，风险巨大的商业大舞台；它既受市场的影响，有受政策外部性影响深远，一项政策有时决定一个企业，甚至一个行业的生死存亡；它既可以是国民经济的支柱产业，又可能成为一个国家政局不稳，金融紊乱的根本原因。衡阳房地产的特点首先是房地产与衡阳本土文化和购房理念相互融合的产物，这是由于房地产的不可移动性造成的，其次衡阳的市场经济较沿海城市的市场经济落后，因此，对房地产的波动反映不是很敏感。 ??? 1.2010年，我市房地产市场表现较为火爆，销售数据同比都有五成以上的增长，房价在月份攀升至历史最高点2711元/平方米。4月份,国家为防止房价过快上涨带来负面影响,出台了“新国十条”，新政对二套改善型住房需求有严格限制，部分购房者保持持币观望，我市商品房市场销售量同比增速明显放缓，但是房价仍然保持上升的趋势。 ??? 2.商品房供需结构不平衡，我市房地产市场从08年11月起我市持继了个月销大于供，虽然市场持续销售量增长成功消化了我市历年的的积压存量房，但也造成我市商品房供应不足的情况。据统计，我市现库存商品房仅有66万平方米，如果市场供应不上，按每月20万平方米销售量 ，库存商品房将在 3个月内消化完。 ??? 3.二手房方面受新政影响比较明显，新政颁布后的4月份、5月份，成交量环比分别减少26.65%、28.40%，虽然6月份成交量环比有14.75%的增长，但与新政颁布前的各月成交量相比都有很大差距。因为购买二手房用作投资的占多数，而新政在对多套购房及异地购房都采取了严格的调控手段，所以近期投机、投资性需求不敢冒然入市。??? 4.年初随着一、二线房地产价格飞涨，部分投资客选择了投资三线城市房地产市场，但随着新政颁布，外来购房投资人员比例有所下降。上半年，从新建商品房网上签约的购