商业地产走势解析.docVIP

我国零售业“跑马圈地”为主要方式的扩张第一阶段接近尾声，以并购为主、新建网点为辅“汰弱留强”式的第二阶段扩张已开启。日前，中国社会科学院财经院发布《流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011～2012）》指出，未来3~5年，零售巨头将通过并购、整合，快速实现资源优化配置、扩大企业规模、提高市场占有率，以求在激烈的竞争中处于优势。时隔15年，中国商业零售市场迎来了新一轮并购潮。 　　“商业零售行业一般发展周期为10~15年，从2000年以来，超市大卖场、百货开始进入国内进行大肆攻城略地，这一轮以跑马圈地扩张已近尾声。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，在全球经济不景气、复苏缓慢的大背景下，国内零售业粗放式扩张将明显放缓；未来3~5年，将是并购高发期。 　　三五年内进入并购高潮 　　报告指出，2005年以来在中国市场的内外资零售业巨头“以跑马圈地”扩张为主，并购为辅的规模扩张是中国零售业快速发展的第一阶段；而随着一二线城市零售网点资源的枯竭，三四线城市成为新建网点的重心，以“跑马圈地”为主的扩张方式应该进入尾声。种种迹象表明，中国零售业并购式扩张的时代已开启，中国零售业3～5年内进入快速提高市场集中度的并购“黄金时代”。 　　“国家十二五规划明确提出支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，这一轮并购潮中一大特点是，国有零售资产并购重组将进一步提速。近几年，上海百联集团、武商联、西友和首旅牵手，以及广百百货与新大新的重组，仅仅是国有零售资产重组的序幕。而另一个趋势是，实体零售并购网络虚拟零售拓展线上业务，电子商务应用的快速发展正在引发零售业的革命。 　　跨国巨头入股渐成趋势 　　在这一轮并购潮中，外资巨头已率先发起“糖衣炮弹”的功势，频频向中国品牌出手。日前，在中国主要从事中高档女鞋生产销售的千百度国际控股公司宣布，引入三名策略投资者。其中一名Mousse实为Chanel旗下私人投资公司Mousese Partners所管理。 　　事实上，此前，法国LVMH集团和意大利Prada集团已将触角渗透到中国品牌。今年2月，LV集团旗下投资基金LCapital联手中信产业基金买下女装品牌欧时力10%的股份。而Prada则于今年1月，联合风险投资基金IDG斥资3亿元认购了时代集团在港公开发行股份的41.6%。 　　“与国内有一定知名度的品牌合作，有利于其网点覆盖到更加广阔的高成长性的消费市场。而且相对于自己拓店而言，通过收购本土品牌占领中国市场，其途径更加容易。”广东省连锁经营协会会长孙雄也指出，在经历了近一两年大卖场圈地热对商铺物业的吞噬后，一线城市的优质店址已成稀缺资源，后来的商家要选个好位置有一定难度。在这种情况下，并购成为资本实力雄厚的外资企业扩张的重要手段。尤其是在全球经济不景气，中国经济却保持平稳增长，外资巨头对华的发展战略作出相应的调整。 　　地方军成重点并购对象 　　近年来，家乐福并购河北保定保龙仓，海航收购西安三棵树、上海家得利、广东梅州乐万家等，已掀起内外资零售巨头并购地方军热潮。 　　“显然，三四线城市将成为零售业并购的主战场，三四线城市扩张步伐也成为今年零售企业内源性扩张强弱的衡量标准。”王先庆表示，零售行业经历了近20年的市场竞争，一线城市的市场已基本被现有企业瓜分，大部分优质的商业网点也被占据，北京、上海、广州等一线城市的商业正呈现基本饱和。有统计显示，目前中国的零售流通领域共有300多家外资企业，分布在国内30多个经济发达的省会城市和经济中心城市。 　　“二三线城市成为未来并购重点，既有零售巨头的战略因素，也有地方军本身的内因。”广州市商业经济学会副会长彭强也分析表示，目前中国市场一线城市20%~25%的土地成本的增长率，再加上其他很多成本的增加，很多零售巨头高调挥师二三线城市，更多是出于战略上的布局。 　　广东百货业谋求战略转型 　　在盈利能力承压下，今年以来广东一些百货企业也频频发出“战略上调整”的声音。作为广州龙头百货广百股份(002187,股吧)，除了全面完成收购新大新，频频发力二三线城市开店拓展后，近期也在寻求包括将大股东所持有的广州国际商品展贸城股权在成熟时纳入上市公司，并积极寻找优质的并购目标。 　　“近年来，百货零售市场竞争日趋激烈，行业毛利率水平逐年下降，公司毛利率变化符合行业状况。” 广百股份负责人表示，广百股份也在战略调整上作相关努力。在条件适合的情况下加大自有物业的比例，加速扩大自持物业比例；另外，寻找合适优质并购目标也从未间断过。记者了解到，近几年来，广百股份在揭阳、惠州、成都、茂名、湛江等二三线城市积极开店扩张，并在珠江新城、北京路复建商场已连开两家年轻时尚的百货业态GBF百货后，寻求区域并购也逐渐提上议程。而另一家广东超市巨头华润万家收购