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国有土地使用权对外投资估价案例分析 ? 二○○九年二月，我参加了XX有限公司国有土地使用权对外投资的估价，现将估价过程分析如下： 一、估价背景 1、委托单位XX-有限公司成立于1997年，注册资金1568万元人民币，机电设备安装工程专业承包贰级；建筑装修装饰工程专业承包叁级；钢结构工程专业承包叁级；消防设施工程专业承包暂贰级；管道工程专业承包叁级,多次被工商局授予“重合同守信用企业”。 单位地址：重庆市江北区 法定代表： 公司类型：有限责任公司 2、估价对象是XX有限公司以出让方式取得，土地所有权属于国家；根据委托方提供的资料及评估人员现场踏勘，可知估价对象宗地内水、电、道路等为资产占有方独立使用，不存在使用上的限制和地上地下等相互制约。 3、估价目的是为委托方对外投资提供土地价值参考。 二、估价技术依据 （一）有关法律、法规 此次评估项目主要依据如下： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4、《中华人民共和国担保法》 5、《重庆市土地管理规定》（重庆市人民政府53号令） 6、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号） 7、《重庆市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法》（重庆市人民政府54号令） 8、 《重庆市征地补偿安置办法》（重庆市人民政府55号令） 9、《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》（渝府发[2008]45号） 10《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（重庆市人民政府渝府发（2002）79号文） 11、《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知》（重庆市国土房管局渝国土房管发[2002]486号文） 12、《重庆市国土房管局关于调整我市部分地区土地级别的通知》(重庆市国土房管局渝国土房管发[2002]567号文) 13、《重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知》（重庆市国土房管局渝国土房管发[2005]159号文）； 14.《重庆市土地级别册》。 （二）技术规程 1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）； 2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）。 （三）委托方提供的资料 1.委托方提供营业执照复印件； 2.委托方提供的重庆市房地产权证复印件； 3.委托方提供的重庆市国有土地使用权出让合同复印件； 3.委托方提供的其他相关资料。 （四）估价机构掌握的资料 1.重庆市2007年经济年鉴； 2.重庆市2007年统计年鉴； 3.重庆市总体规划； 4.待估宗地所在区域的区位条件资料。 （五）估价人员实地调查资料 1.待估宗地权利状况调查资料； 2.待估宗地所在区域位置、交通、基础设施及规划限制等影响因素调查资料； 3.待估宗地四至、地块形状、地质、开发程度等个别条件的现场勘察记录； 4.待估宗地现状及周边环境照片。 三、估价对象地价影响要素分析、 1.一般因素 一般因素是指影响土地价格一般、普通、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平及总体趋势产生影响的因素。一般因素主要包括自然地理因素、税收政策、产业政策、城市经济发展、其他社会因素等对地价产生影响的因素。 （1）地理位置：重庆直辖市位于我国中、西部结合带，处于长江上游三峡库区及四川盆地东南部，地跨东经105°17′—110°12′，北纬28°10′—32°12′。拥有人口3091万，82403平方公里土地，所辖40个区（市）县。是西南地区和长江上游的经济中心、水陆交通枢纽和与内河口岸及对外贸易港口，集科研、商贸之优势，具有市场信息广阔、资源丰富、存量资产大、科技力量强等诸多优势，房地产市场发展潜力巨大。 （2）地形地貌：重庆市地形南北高、中间低，由南北向长江河谷倾斜。地貌以丘陵和低、中山为主体，海拔多在$2以下。主城区依山傍水，参差错落，是我国著名的“山城”，地形高低悬殊，地貌结构复杂，加大了基础设施投资；长江和嘉陵江把主城区分割开，交通受到限制，给房地产的开发带来一定影响，房地产建造成本比其他城市高。 （3）气候条件：重庆气候冬暖、夏热、春早、秋短，属亚热带湿润季风气候。常年降水1000—$2。夏季极端气温在$2左右，冬季多雾，有“雾都”之称。 （4）交通条件：重庆是长江上游重要的交通枢纽，交通运输网络基本形成。成渝、川黔、襄渝3条铁路和11条公路干线在重庆交汇；成渝、渝长、长涪、渝黔高速公路已投入运营；并开工建设了渝合、梁万、上界高速公路，使重庆市逐步形成了以主城区为中心，向外辐射的高速