第七章 成估价法.ppt

第 7章 成本估价法;1.了解成本法的概念、理论依据、适用对象、条件和操作步骤。 2.熟悉房地产价格的构成；现行商品房价格的构成；现行房屋折旧制度；现行房屋完损等级评定标准。 3.掌握成本法的基本公式；重新购建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和建筑物折旧的求取方法。;1. 成本估价法的基本原埋 ;① 积算价格=开发建造必要费用+利润+应纳税金 - 折旧;2）成本法的理论依据：生产费用价值论 买卖双方看：;2. 成本法的适用范围;应注意：;3.成本法计算公式;①新开发土地成本计算公式 （填海造地、征用农地后三通一平、拆除旧建筑物整理后出售土地）;解释：; 2．开发成本 。 开发成本包括以下内容： (1)勘察设计和前期工程费 包括可行性研究、规划、勘察、设计及工程前期所发生的费用。 (2)基础设施建设费 包括所需要的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。 (3)建筑安装工程费 为开发土地和建造建筑物及附属工程所发生的建筑工程费 (含装修)、设备购置费和安装工程费。可以设想为取得土地以后建筑工程全部委托给建筑单位施工时，开发商应文付给建筑单位的费用。 (4)公共配套设施建设费 包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。; 3．管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可按照土地取得成本和开发成本之和的一定比率来估算。 4．投资利息 为土地取得成本、开发成本及管理费用所需支付的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应该计算利息。 5．销售税费 为商品房开发完成以后销售时所需支付的税费，主要有:销售费用，包括市场推/费、委托销售代理费及由卖方负担的交易手续费等;销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税、契税。以上两项费用一般是按照售价的一定比率来估算的。 ;6．开发利润 估算开发利润时应重点掌握以下几点: (1)开发利润是在正常的市场条件下开发商可获得的平均利润。而不是个别开发商获得的实际利润。也不是期望利润。 (2)开发利润是所得税前的利润，是在缴纳了销售税费后。未缴纳所得税时的利润。 (3)开发利润可以按照一定基数乘以同一市场类似房地产开发项目的平均利润率计算。 ;3) 旧有房地产成本法公式（两种）;4. 重新建造成本;3）重新建造成本的求取方法 ①土地土地重新建造成本（土地重新取得费用） 假设土地是一块没有建筑物的空地，然后采用市场比较法等求取其在估价时点上的价格。 ②建筑物重新建造成本 重新建造或购置一个与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物所花费各项必要费用和正常利税求其和即为建筑物的重新建造成本。 ③建筑物及土地的重新建造成本 将建筑物与土地分开，分别求其重新建造成本，然后如果为旧有建筑物，再扣除已计提的房屋折旧，土地不再计算折旧。两者相加即为建筑物及土地的重新建造成本。 ;重新建造成本求取方法;实用估算方法;②单位面积法 单位面积法叉称平方法，是先计算建筑物每个面积单位 (通常采用平方米)的建造成本。然后乘以建筑物的总面积数，求得建筑物重新建造成本的方法。 ;⑤系数调整法 系数调整法是采用建筑物的现行造价与原建造价的比例系数对建筑物的账面原值进行调整，将估价对象建筑物原始成本调整到估价时点的现行成本，来求建筑物重新建造成本的方法。 ;5. 建筑物折旧;5.2 建筑物的耐用年限 ①由国家对各种建筑物特点按设计规范统一规定。 ②指的是经济使用年限→ 预期产生收益运营费用的这段时间 经济寿命自然寿命 ;5.3 建筑物折旧计算方法 1）年限法（直线折旧、余额递减、年数合计） 2）成新折旧法 3）分项折旧法 4）综合折旧法;1）年限法;[直线折旧法例] 有一宗待估建筑物，建筑总面积1000m2，已使用20年，在估价时点的重置价格为800元/m2，耐用年数40年，残值率5%。试用直线折旧法估算： （1）年折旧额D （2）折旧总额E20 （3）现值P 解：建筑重建成本 C=1000m2×800元/m2=800,000元 残值率 R=5% 耐用年数 N=40年 已使用年数 t=20年 ;b.余额递减法（定率折减法）： 思路：按上一年的帐面残值，