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中汽·高安森泽国际物流产业园整体营销策划方案（待审稿）森泽国际市场营销部2015.9.1总略运营策略：程序上，先招商后销售；策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。运营统筹：将整体项作为一个统一的机体操作，同时又具有独立性，达到相互作用，相互丰富的目的，增强项目的综合竞争力，并有效互动推广。结合项目建设现实，和市场情况，领先推广商贸城招商部分，配套居住在商业招商密集阶段推出，最后交互推广。项目定位：首先定位商贸城和配套物业服务中心，为商家提供“交易、购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和电子商务服务”，以符合区域“中汽物流基地商贸中心”特征，同时迎合主要商家入住和购买群体的需求。入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况，以中汽国际物流商贸城的新理念，创造新概念，对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力，并形成独特的核心竞争力。案名创意：中汽·森泽物流商贸城。案名解析：即突出项目独立鲜明的业态构成，又能和中汽物流总部基地相呼应，项目归属一目了然。目录（Contents）第一部分：项目地块分析…………………………………………第二部分：项目定位篇……………………………………………第三部分：策略运筹篇……………………………………………第四部分：价格定略篇……………………………………………第五部分：招商运营篇……………………………………………第六部分：销售策划篇……………………………………………第七部分：广告推广篇……………………………………………第八部分：物业规划篇……………………………………………第一部分项目地块分析一、项目地块位置位于江西宜春高安市西北,320国道和中汽大道交汇处，规划的迎宾大道纵贯而过，对接昌栗高速高安出入口，向东联系高安主城区，向北紧邻高铁站。二、项目SWOT分析（一）优势1、区位优势本项目位于高安市城区西北位置，320国道旁，是宜春、高安通往南昌的必经之地，项目四边均与城市干道相邻，并介于高铁商圈之内，细分区域为高铁站商圈的商务区，是高安规划中配套设施比较完善的商业圈，交通动线发达，地理位置和规模均有一定优越性，从而为项目提供了较为理想的商业交易环境和便捷的交通网络。另外，从高安来的区域功能规划来看，该区域属于高安新城发展商圈区域，目前已处于商务、公寓、商住开发阶段，有多个已建、在建和待建的大型商住项目。由地段未来城市规划建设所带来的品牌识别度以及战略影响力极高。由此可见，片区的发展必然会带动本项目的开发，而本项目的区位优势也将转变为本项目的竞争力。2、体量优势本项目约1000亩的中汽高安森泽国际商贸城作为先期启动项目，重点打造以家居建材、服装轻纺、五金机电、节能光电、电子商务等市场为依托；以商品交易为主线，以信息化为手段，以仓储物流为基础，最终建设形成集商品交易、展示博览、电子商务、综合服务、配套居住等功能于一体的现代化综合型商贸园区，成为华东地区最大的商贸展示中心、交易中心和流通中心。（二）劣势1．地理位置：项目位于相对偏僻的城郊位置，市场需要一定时间的培育；2．道路交通：由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在一定的问题，从而会限制到项目初期的发展；3．地块布局：项目与整个“中汽森泽物流总部基地”的地块结构属于分割不相连地域的状况，不利于其在后期与整个项目组成一个整体；在造势上显得孤立；4．商业氛围：由于项目处于城郊，项目近距离区域内基本没有形成较成规模的商业氛围和居住社区；5.拆迁问题：对于该项目周边内还有一些建筑物至今没有拆迁，会影响整个项目的形象。6.项目附近视觉形象：项目附近是陈旧的小村庄，空旷的田野，未平整的荒坡，没有其他有规模的社区和建设组团，略显荒凉，会导致人们对该区域项目品质印象的降低。7.区域小环境交通不畅：地块旁有外环路高架桥，堵塞了南向通道，无论从居家风水讲究的角度还是从购买心理的角度来看，都压抑和堵塞感，都将会对项目造成一定程度的影响。（三）机会点1、市场经济的发展和政府政策利好高安市的经济发展一直保持良好的发展势头，对外树立了良好的投资环境形象，为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。市委市政府对项目出台的“免息扶持”“免税”“免租”利好政策，经贸委和劳动就业企业局的“返乡创业基地”“大学生创业产业基地”“下岗职工基地”的设立和小额无担保贷款，政府“划行规市”“商业集中”等政策的支持，都给项目创造了良好的建设和发展指导方向。2、大南昌建设拉升了城市的综合消费力政府大力发展大南昌和环鄱阳湖经济生态圈建设，对于构筑高安工业产业园区经济带都有积极的意义。环鄱阳湖经济带的形成将会加快促进南昌、宜春和外地商家的吸引力，会很大地刺激良性需求。（四）威胁点1、高安市区的商业业态比较集中，在市内行业规划招商，对本项目招商压力较大；2、高安商业项目过剩，竞争加剧。从而