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第八章 物业劳务成本 【内容提要】 本章主要阐述物业劳务成本的内容、特点、分类和核算程序。 第一节 物业劳务费用与物业劳务成本 第二节 物业劳务成本核算 附录：物业收入的核算 第一节 物业劳务费用与物业劳务成本 一、物业与物业管理 物业 具有价值和使用价值的各类建筑产品构成的商品，主要是指群体性住宅小区。 物业管理 物业产权人、使用人委托物业管理公司对房屋及其设备、设施以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。 物业管理的主要业务 ： “五大管理”： (1)治安消防管理；(2)房屋及公共设施、设备维护保养管理；(3)环境卫生管理；(4)绿化管理；(5)车辆管理。 “三类服务”： (1)常规性公共服务(合同服务)；(2)委托性特约服务(非合同零星委托服务)；(3)经营性多种服务(商业服务和劳务服务)。 主要经营活动 主营业务 物业管理业务和物业维修业务。 其他业务 经营业务和非经营业务。 二 、物业管理企业的成本构成 （一）物业管理成本　 （二）物业经营成本 （三）物业企业大修成本 （四）其他业务成本 （五）营业税金及附加 （六）管理费用 （七）财务费用 （八）所得税费用　 （一）物业管理成本 1、物业管理成本　 （1）公共性服务成本 （2）代办性服务成本 （3）特约服务成本 是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。 2、物业管理成本涉及的日常业务 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （2）楼内公共设施维修和保养费； （3）绿化管理费；（4）清洁卫生费； （5）保安费；（6）办公费； （7）物业管理公司固定资产折旧费等。 　 （二）物业经营成本 1、物业经营成本的构成 （1）房屋出租成本； （2）停车场管理、游泳池、球场的管理支出。 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。 2、物业经营成本涉及的日常业务 （1）出租房屋的摊销； （2）经营中经营管理人员的工资及福利费； （3）耗用的材料费 （4）应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等 . （三）物业企业大修成本 1、物业大修成本的构成 物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。 2、物业大修成本涉及的日常业务 物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。 （四）其他业务成本 是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。 物业管理企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。　 （五）营业税金及附加 　 指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。 依据《税法》和《物业管理企业财务管理规定》中的有关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。　 （六）管理费用 是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。 包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。　 （七）财务费用 是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。 包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。　 （八）所得税费用 所得税是在会计税前利润扣除的，属于企业的一项费用，包括当期所得税费用和递延所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是否确认。 所得税费用的确认方法有应付税款法和资产负债表债务法两种。 三、物业劳务成本核算账户设置 1、“主营业务成本”账户。 核算公司进行主营业务而发生的成本费用。下设“物业管理成本”和“物业维修成本”