2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习.docVIP

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．房地产估价从某种意义上讲是（　）房地产的价值。（第一章）（P6） A．发明 B．发现 C．创造 D．确定 答案：B 解析：房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。 2．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　）。（第一章）（P8） A．掌握的有关信息不同 B．作出的估价师声明不同 C．估价对象状况不同 D．委托人不同 答案：A 3．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（　）。（第一章）（相关内容已从新教材中删除） A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一 答案：C 4．某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（　）。 A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B．现时该房改房上市交易的正常价格 C．现时该房屋的房改成本价 D．当时该房屋的房改成本价 答案：B 5．在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（　）×直接成本利润率。（第九章） A．后续开发成本＋管理费用 B．后续开发成本＋管理费用＋销售费用 C．待开发房地产价值＋后续开发成本 D．待开发房地产价值＋后续开发成本＋取得待开发房地产的税费 答案：D 6．判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（　）。（第七章收益法） A．目前是否有经济收入 B．过去是否带来了经济收益 C．是否具有产生经济收益的能力 D．目前的收入是否大于运营费用 答案：C 7．某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（　）元。 A．1765 B．2000 C．2069 D．2400 答案：B 解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡。 8．房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（　）。（第三章）（P96） A．市场价值 B．清算价值 C．快速变现价值 D．投资价值 答案：D 解析：教材中对投资价值所下的定义为：投资价值一词有两种含义：一是值得投资；二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。 9．下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（　）。（第三章）（P96） A．原始价值高于账面价值 B．投资价值高于市场价值 C．谨慎价值低于市场价值 D．快速变现价值低于市场价值 答案：B 解析：投资者评估的房地产投资价值可能大于、小于或等于该房地产的市场价格。 10．某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（　）元/㎡。（第三章）（P110） A．3473 B．4365 C．4500 答案：A 解析：对于公式要活学活用，教材中给出的例题某期房尚有1年时间竣工，而此题给出的条件是某期房预计2年后竣工交付使用，那么对于估价时点来说，第一年和第二年的收益价值是不同的。 期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，。 11．根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（　）。（第七章收益法）（P240） A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价植 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值 答案：D 解析：教材240页中对承租人权益的价值的定义为：承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。 12．引起真正的房地产自然增值的原因是（　）。（第二章）（P64） A．装修改造 B．需求增加 C．通货膨胀 D．改进物业管理 答案：B 解析：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。装修改造是人为增值，通货膨胀是保值。 13．下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。（第四章）（P134） A．上调贷款利率 B．收紧房地产开发贷款