亚太城项目物业管理构想.doc

第一部分 物业管理公司的整体管理构想 2 一、物业管理公司的创建阶段 2 1、物业管理公司的设立 2 2、物业管理公司管理架构的确立 2 3、物业管理公司管理制度的建立 4 4、物业管理公司初期发展战略的确立 4 二、物业管理公司的运行阶段 4 1、减少前期投入成本，逐步完善服务内容 5 2、严格控制管理公司运行成本 6 3、在实际工作中全力打造团结、高效的物业管理团队 6 三、物业管理公司的发展阶段 7 第二部分 亚太城物业管理具体构想 8 一、质量方针 8 质量方针内涵 8 质量目标 8 二、管理服务原则 9 三、亚太城管理服务内容 9 （一）安全保卫管理 9 （二）消防管理 10 （三）车辆管理 11 （四）环境保洁与绿化管理 11 （五）房屋及附属设备设施管理 12 （六）建立公共商业场所识别体系 13 四、亚太城物业管理重点 14 （一）需要确保商业场所的安全性 14 （二）需要确保设备设施的可靠性 14 （三）需要确保顾客消费的便利性 15 （四）需要确保环境的整洁性 15 五、商业（推广）运营管理 15 （一）商业运营要点 15 （二）商业推广思路 17 （三）公共部份经营业务代管 18 亚太城物业管理构想 根据集团公司对亚太城规划及设计理念和远景发展目标，参照物业管理服务的具体特点，本人结合自身商业物业管理的微薄经验特提出如下管理构想，请集团公司领导参阅。 本人参照亚太城的规划设计及发展方向，提出以“管理服务品牌化，管理项目品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造管理公司市场品牌形象，带动亚太城的稳步提升，实现区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。 第一部分 物业管理公司的整体管理构想 一、物业管理公司的创建阶段 物业管理公司的行业特点决定了物业管理公司的工作双重性，既是物业的服务方，又是物业的管理方，将服务与管理有效的结合起来将成为物业管理公司发展的关键，如何创造和树立物业管理品牌成为众多物业管理公司发展的瓶颈，从管理公司长远发展考虑提出如下建议： 1、物业管理公司的设立 物业管理公司的注册经营地址应选在经济发达地区。目前就全国物业管理市场来看，北京、上海、深圳地区已经成为物业管理企业的首选经营地址，这些地区往往是房地产行业较为成熟的地区，与之配套的物业管理服务也相对其他地区更为成熟和完善，更有利于为突出的品牌效应。 2、物业管理公司管理架构的确立 物业管理行业及物业管理公司属于服务性行业，国务院、建设部等政府主管机构近年来出台了一系列的有关物业的法律法规，各地区依照本地区的实际特点也先后颁布了地方性物业管理规范，迫于政策性的原因使得物业管理公司的利润在10%—30%之间，但因为市场等多方面因素，实际物业管理公司的利润只能在10%—15%区间内波动，导致了多数物业管理公司精简公司内部管理部门，在可调控的范围内削减人员日常开支。故此科学的建立公司管理组织架构成为物业管理经营上的重点，这种管理部门的削减也逼迫物业管理简化公司内部运行程序，提高了管理公司的办事效率。 鉴于集团公司对物业管理业务只是尝试性的拓展，尚出于摸索阶段，故此本人建议集团依托亚太城只设立项目管理机构，不再增设总公司级别的管理机构，这样在前期会大大缩减日常人员的开支，可以有效的调动全部的物力、财力、人力投入到日常管理工作当中，全力打造物业管理公司品牌。 依照其他大型商业管理公司的架构，通常设立如下部门及职务：1、总经办2、财务部3、行政人事部4、策划部5、工程部6、客户服务部7、保安部 3、物业管理公司管理制度的建立 在物业管理行业中所有的管理体系文件、程序体系文件、质量体系文件都极为相似，各物业管理公司只是根据所管理的项目的具体情况不同稍加修改就可以投入到具体实施操作当中去，成熟的运作模式使所有管理制度的建立成为物业管理前期工作中较为简单的事情，但如何创建出切合实际且具有较高实际操作性的管理体系成为各物业管理公司企业寻求突破的瓶颈，故此本人建议物业管理公司在吸取各知名物业管理公司传统体系文件的同时结合项目本身的情况和集团对亚太城项目发展的需要制定出适合自身发展的管理体系特色，这样既可以保证公司正常运作也可以在不断的探索中寻找自身的管理特色，为物业管理公司的可持续发展提供了重要的制度保障。 4、物业管理公司初期发展战略的确立 本人参照亚太城的规划设计及发展方向，提出以“管理服务品牌化，管理项目品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造管理公司市场品牌形象，带动亚太城的稳步提升，实现区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共