2005年镇江项目市场调查及市场定位分析报告.doc

镇江项目市场调查及市场定位分析报告 目 录 第一阶段 市场调查分析及预测 第一部分 总体市场分析 镇江总体社会及经济发展概况 新区总体社会及经济发展概况 镇江房地产总体市场分析 当前国家宏观调控对镇江房地产的影响 镇江未来总体市场变动趋势预测分析 第二部分 项目相关楼盘调查分析 项目周边各片区（地块3公里范围内自然景观、人文/历史景观、环境/污染情况、地块交通条件、主要代表楼盘/建筑设施等） 项目周边楼盘调查分析（在售、已售、未售） 镇江其他板块楼盘调查分析 镇江在售楼盘2005-2006年去化分析 五、镇江商品房销售许可证发放情况分析 第三部分 镇江商业市场状况调查分析 镇江市商圈发展趋势 镇江市商业网点规划分析 项目周边商圈分析（商业） 四、 商圈的消费者调查分析 五、 项目周边人车流量调查分析 第四部分 客户市场需求分析 一、住宅客户市场需求分析 二、商业客户市场需求分析 三、客群分析 第二阶段 项目定位及规划建议 第一部分 项目分析及定位 一、项目简要概况 二、项目简要技术参数概况 三、项目SWOT分析 四、项目定位 第二部分 项目规划设计建议 一、总体布局规划 二、建筑风格及外观风格建议(一期) 三、景观布局建议 四、住宅组合比例、价位及户型面积配比建议 五、商业业态组合设计建议 六、项目住宅商业开发建议 第三部分 项目投资总成本核算 一、项目主要经济技术指标 二、静态预估销售收入测算 三、项目投资总成本估算(住宅） 四、项目投资总成本估算（商业） 五、项目利润率初步测算 第一部分 总体市场分析 镇江总体社会及经济发展概况 1.1 镇江区位 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。东邻上海，西接南京，东南接常州市，北与扬州市、泰州市隔江相望镇江市现辖丹阳市、句容市、扬中市个市，丹徒区、京口区、润州区、镇江新区（省级经济开发区）。全市有个乡镇、个街道办事处镇江市行政区划一览表 镇 街道办事处 ? 丹阳市 ? 陵口 珥陵 访仙 司徒 全州 延陵 埤城 新桥 界牌 后巷 吕城 导墅 云阳 麦溪 皇塘 横塘 蒋墅 河阳 运河 窦庄 里庄 行宫 折柳 — 句容市 华阳 宝华 下蜀 白兔 行香 东昌 陈武 黄梅 后白 二圣 茅山 天王 袁巷 郭庄 葛村 大卓 春城 ?— 扬中市 新坝 三茅 兴隆 油坊 八桥 西来桥 — ? 丹徒区 辛丰 黄墟 上党 上会 宝堰 荣炳 谷阳 高资 高桥 江心 世业 — 京口区 丹徒 谏壁 象山 正东路 健康路 大市口 四牌楼 润州区 蒋乔 七里甸 官塘桥 中华路 宝塔路 和平路 京畿路 镇江新区 丁岗 大路 姚桥 ? 大 港 丁 卯 1.3 人口与结构镇江市现有总人口为289万市区人口109万14.60万人,占总人口的5.04%主要数据详见下图发布的人口普查主要数据结果公报 289.76万人 1.04% 人口分布 京口区 43.51万人 27.33万人 38.33万人 89.33万人 30.72万人 60.54万人 7.27‰ 人口死亡率 6.16‰ 自然增长率 1.11‰ 性别构成 男性 147.52万人 50.91% 女性 142.24万人 49.09% 性别比（以女性为100） 103.71 0-14岁人口 48.35万人 16.69% 比四普增加 -3.86% 15-64岁人口 216.32万人 74.65% 65岁及以上人口 25.11万人 8.66% 比四普增加 1.96% 民族构成 汉族人口 288.20万人 99.46% 少数民族人口 1.56万人 0.54% 各种受教育程度人口 接受大学（大专以上）教育 14.60万人 5.04% 接受高中（含中专）教育 43.83万人 15.13% 接受初中教育 110.85万人 38.25% 接受小学教育 84.39万人 29.12% 文盲人口 16.19万人 5.59% 比四普增加 -9.14% 城乡总人口 城镇人口 146.08万人 50.41% 乡村人口 143.68万人 49.59% 1.4 综合实力镇江经济发达，电子、造纸、化工、机械、建材是重要的支柱产业。镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。镇江港是全国主枢纽港之一，长江岸线长公里，其中深