06深圳市燕南路项目在前期策划报告.ppt

燕南路项目前期策划报告;报告思路;写在报告之前;华强北经济模式;华强北核心价值;房地产迎合区域经济核心;规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小;规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小;规律总结：;项目的发展思路：;片区经济发展条件：;片区规划：;地块条件：;项目发展方向的定性研究;项目发展方向的定性研究;总结：;本项目发展方向的思考;;华强北市场环境;华强北市场环境——关于住宅;公寓发展条件分析;华强北的区域环境 更适合开发公寓产品！;;投资回报率;投资回报率;公寓产品的投资回报率更高！;;从溢价能力角度;公寓溢价能力更高，且适宜在都市中心区域开发，能较好的体现区位价值!;;07-08年福田区土地供应情况;2007;土地稀缺：;项目发展方向确认;关于商务公寓方向的思考;关于酒店式服务公寓发展方向的思考;同时在户型、形象及配套设施中适???的考虑商务人士的需求特征。;客户定位;周边供应项目客户分析;资料来源：深港研究中心市场调研;资料来源：深港研究中心市场调研;资料来源：深港研究中心市场调研;资料来源：深港研究中心市场调研;资料来源：深港研究中心市场调研;总结： 购房客户群绝大多数为来自福田区的成功人士，主要是从事贸易、服务、电子行业的成功生意人、高级白领，他们的年龄一般在25-45岁之间，年收入在50万以上。他们因事业比较成功而有了一笔可观的积蓄，需要寻找投资机会。 投资是客户购房的最要目的，另外还有一些个人或小公司购房用于办公，纯粹用于自住的比较少。不管是投资还是办公，对商务会所和商务服务都有比较多的需求。 ; 偶得客户群;客户对户型的需求比例;户型定位;深圳市酒店式公寓户型分布特征;深圳市酒店式公寓户型分布特征;户型定位;户型定位; 户型定位;因为服务式公寓的客户群体与一般的家居，酒店的客户需求并不一样， 所以传统的;单身公寓—— 厨房/酒吧台房在在进门的门口 仿佛是舞台;将厨房/多功能台，形成视觉的核心，;卫生间在最好的位置;创新建议2：针对一房——极具投资价值的百变2DK户型，一房变两房;创新建议3：针对一房——一房带入户花园，也可改作两房用。;创新建议4：针对两房——带入户花园和错层空中花园;创新建议5：自由组合,宜住宜商;住、办公、商业统一的形象、品质;产品建议——电梯、走廊;巨大的中庭式门厅，显示气派与大度。;大堂内空挑高，空间形式错落丰富，设置绿色植株，营造一种立体化、多层次的立体、生态的交流大堂空间。;营造居住、办以、商业的最大化的资源共享，配套设施中充分考虑居住和办公的双重需求，如商务茶吧、咖啡馆，享受尊贵的同时感觉真正的实惠。;产品建议——软件配备建议;酒店式管理;价格定位;定价原则;市场比较法定价＋三级市场租赁价格修正; 为了更客观及理性地表达项目价值, 我们在以经验为依据的评分环节上增加了权威性设计：邀请中原公司所有权威部门、竞争项目总监以上人士进行综合评分，并运用科学的方法进行加权平均，以期达到均价制定的真实、科学、客观，给发展商提供一个有说服力的均价系统。;市场比较法定价;运用市场比较法试算得出的本项目均价;三级市场住宅租赁价格对本项目定价修正;结合二级市场对比法与三级市场租金返算法， 中原预测： 项目的均价可介于：14000-17100之间， 具体价格视乎项目整体打造素质而定。 中原建议将项目均???制定在：17000元/M2;;形象定位;项目的特殊功能属性;功能混合性住宅;商业;很好的例子;东方时代商HOUSE;东方时代 商HOUSE;商业/商务/商住;本项目需要的形象？;符合混合性住宅客户心态 符合华强北的区位属性; 与区位形象吻合 —不可复制的华强北;纽约客 Apartment;诠释;纽约客的内涵意义;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 《纽约客》的杂志本身的一举一动似乎都成了全美国的大事。 当1998年夏天当蒂娜·布朗辞去《纽约客》主编时， 《纽约时报》把辞职事件放在了头版进行重点报道， 而《时代》周刊也用大篇幅来讨论蒂娜·布朗和她的继任者大卫·雷姆尼克。 ;同时，纽约，是繁华绝对地代名词 ;纽约客 Apartment;纽约客 Apartment;诠释;纽约客 Apartment;纽约客 Apartment;THE END！