上海服务式办公项目在可行性研究.pdf

上海服务式办公项目 可行性研究 2012.06 领先创造价值 —— “服务式办公”项目可行性研究 PART 1 项目未来价值 12年1季度成交价栺 主力面积 物业管理费 出租率 区域 项目 办公等级 （元/㎡/天） （㎡） （元/月） （％） 新漕河泾大厦 乙级 2.0-3.5 201-264 20 90 漕河泾 明申商务广场 乙级 2.0-2.7 192-255 18 95 钱江商务广场 乙级 2.4-3.5 160-350 12 90 南斱休闲广场商务大厦 乙级 2.6-3.8 130-342 9.8 90 莲花国际广场 甲级 3.2-4.1 85-130 10.8 92 古美罗阳 绿地蓝海 乙级 3.5-4.5 61-115 16 82 虹梅商务大厦 乙级 1.7-2.0 170-240 19.5 90 竞品分析 漕河泾板块项目品质秴差 ，欠缺高端甲级写字楼不大型成熟商务配套，租金价栺相对较低 ，以大面积段 房源为主，出租率较高 ，租客极成来源亍大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杄性楼盘，各斱面配套相对成熟 ，目前租客偏好段为大面积户型 ，厦门精瑞 电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500㎡ 本项目在该区域内价栺偏低 ，可塑性较高 竞品分布 （传统分布） 高端运营管理对未来写字楼项目所能产生的价值不效应： 可复制性、高溢价、高利润、品牌效应、可持续 性、企业的快速成长。 项目的未来价值 价值效应 可复制性、高溢价、高利润、品牌效应、可持续性、企业的快速成长 申通资产斱面，作为资产持有者，如果此 本司作为整个项目的设计者和实斲者，如 模式能够成功，其旗下类似的老旧物业， 果此模式能够成功，丌仅意味着我们在办 都将采纳龙阳项目的改建斱案，由此得到 公市场的运营成功 ，幵在未来的商业地产 新生 服务内容当中获得了一个全新的斱向 “可复制性” 运营模式、产品特色适应未来复制及有效推广 标准化，有借鉴意义！ 项目的未来价值 价值效应 可复制性、高溢价、高利润、品牌效应、可持续性、企业的快速成长 “高溢价” 提高资金运作，提升资产的价值 “高利润” 使得租金大幅度升值 项目的未来价值 价值效应 可复制性、高溢价、高利润、品牌效应、可持续性、企业的快速成长 “品牌效应” 通过项目作为立足点，为