天启开启苏州中锐项在目推广执行报告.ppt

2009年2-5月推广执行报告;;春节楼市现阳春 ，小刺激大效果 2月9日成交套数破千，1月24日-2月9日的春节购房节期间共成交2056套。免契税、补房价等优惠释放刚需;2007年-2008年量价走势 量跌价稳，苏州楼市相对全国市场更为平稳，表现出稳定和成熟的心理预期。2009年年初的放量，为部分积压的刚性需求释放，性价比达到心理预期时，刚需客户勇于出手。 09年上半年可考虑以灵活的价格策略继续扫市。;价格：目前在售小高层报价6100元/㎡， 多层报价6300元/㎡，均可优惠 200元/㎡并推出英伦风格别墅， 价格在200-400万左右/栋。 破解方法：目前价差在200元左右，灵活 推出价格策略，特价房拉开500元 左右的价差，抬高优势房源价格 ，保持均价持平 主诉求：为与狮山路的距离。 破解方法：将中锐项目品质全面升级， 配套为CBD级，大卖场、商业中心 1KM辐射圈内 建筑为都市珍贵低密度住宅 交通是轨道交通3号线 环境是上方山、石湖生态自然;;客源区域分析;新区楼市，显现内部消化特征 苏州供应和成交高峰，集中在吴中、园区， 这两个区呈现明显的人口导入迹象，新区供应量与成交量比例俱相对较少，缺乏具有全市影响力的领导大盘，客源大多来自新区内部;来访和成交客户区域分布表 项目自身的来人和成交客户区域，基本与新区内部消化的特征相符 沧浪区的外溢客户占到一定比例 吴中区客户来源区域不够详细，不做分析;沧浪新城规划，吸引全城注意力 世贸运河城的规划巨制，骤然提升区域板块的重量级别 中心城区供应量有限，世茂运河城将成为城区客户的置业参考 因为与新区和吴中区接壤，地缘优势也将吸引这两个区的大量客户 本项目可借用地利之东风，吸纳部分中心城区和吴中区客户。;客源区域分析 基础性客源仍将集中在新区 09年度上半年推广中，可将新区客源细分至具体客群，进行精准打击，提高推广效能 创造性客源来自老城区与吴中区偏北区域 该客源主要为改善型客源，关注生态环境与空间舒适度， 针对这部分客源采取不同的推广诉求;客群特征分析;来访和成交客户年龄分析表 无论是来访还是成交，年龄的高峰集中在26-30岁， 婚房与首次置业的比例较高，家庭结构集中为青年之年和小太阳家庭;来访和成交客户职业分析表 制造业、服务业、自营商占据主要比例，与新区产业结构相应和;来访和成交客户职务分析表 专业人士为主要人群，其特征是知识水平较高，有一定支付能力但不充裕，对价格的敏感度高;客群特征分析 主力客群为追求新奇的年轻客群 受过较好的普及教育，生活与消费追求新奇、审美、一定的想象空间，冲动性购房倾向较明显，感情化诉求较易打动 价格敏感度高，以空间和时间换金钱 职务水平和收入水平尚处于中低阶段，支付能力有限，在诉求上需提高项目品质，强调未来CBD级的配套大环境，轻轨三号线的规划，突出本项目的高性价比。;;2009年度;市场在期待 客户在期待 中锐在期待 苏州在期待; 第壹步;森林公园;书;低密度花园 ;上方山森林公园 景 国际教育园北区 书 低密度综合社区 院;为城市营造 含氧量极高的书院生活;书院; 第贰步; 把美好期许植入到案名中; 把项目的特征注入到案名中; 把生活的意境注入到案名中;·天·地·人· ·山·水·树· ·静·禅·笑·;亚里士多德说：“有形体的东西，离开三就没有体积了” 因为体积是由长、宽、高三度空间组成的。不仅一个立体，就是一个最简单的平面，如三角形也起码必须有不在同一直线上的三点。 古希腊哲学家毕达歌拉斯也将“三”看成一个完善的数。因为全数有起点、中点和终点，这个数就是三元。 “三”被认为是一个完满者。;三号书院 三味书院 三景书院 三尚书院; 第叁步; 未来的主力客源，仍以新区的年轻客层为主; 这个群体离不开城市 他们是时尚的重要跟随者 他们选择山水环境富氧氛围 可以肯定不是为了避世 而是更好的享受城市;二期目标客源中 ，会出现沧浪老城的换房客户 这是一群习惯了城市的人 会更在意未来生活与城市如何对接;三号书院 三味书院 三景书院 三尚书院;三号书院; “3” 即是完美符号，也是时尚符号 城市圈内自由挥洒的时尚气息;3号书院;3号书院;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P