德思勤 深圳市 旭飞在山海时光项目 市场调查及产品定位建议.docVIP

旭飞山海时光项目市场调查及产品定位建议 深圳市德思勤置业有限公司 目 录 第一章 市场调查部分 项目所处区域规划情况 二、 沙头角片区主要楼盘情况分析 三、 沙头角片区潜在供应情况分析 四、 周边微观区域房地产市场分析 片区产品分析 片区畅销、滞销户型案例分析 户型需求分析 深圳市豪宅市场主流项目及产品分析 市场分析结论 第二章 户型设计建议 项目整体定位 产品设计建议 第一章 市场分析 一、项目所处区域规划情况 （一）、沙头角整体规划 根据我司所掌握的沙头角海滨区规划，如果方案得以实行，沙头角则会显现出极强的国际性特点，整个片区的环境及竞争力将极大的加强。但由于拆迁工作涉及面广，投入资金较大，整个计划有所延误。进入2005年，由于整个深圳东西两翼投入的加大，沙头角作为盐田区的门户所在，必将成为整个规划实施的重点区域，片区面貌将有新的改变。 （二）、东部第二通道 东部第二通道项目是深圳市东部地区第二过境通道和盐田港区疏港交通的重要组成部分。路线起始于罗沙公路距罗芳立交4000米，上跨罗沙公路约650米后，以隧道方式穿越梧桐山（原梧桐山隧道左上侧50米处），先后穿过夹门山1号、2号、3号隧道和大洞顶隧道，绕开正坑水库，经田东隧道、林场隧道，在沙港农产品批发市场以北再出东湾隧道，转向沿港路（高架），上跨梧桐山立交、明珠立交、沿港路，与盐坝高速相接。方案路线总长约11.34公里，按计算行车速度80公里/小时的双向六车道高速公路标准修建。主要工程有高架桥4.59公里，隧道7座共5.19公里，其中最长隧道（林场隧道）长1.57公里，最长高架桥（沿港路高架桥）为2.86公里。该项目总投资约20亿元，预计明年初动工，2006年底交付使用。作为东部地区沿海高速的重要组成部分，该项目将极大地网络版促进东部地旅游业的发展，对三洲田项目建设、大亚湾核电应急疏散，南海石化、坝光精细化工城等有着重要意义。4处立交缓解交通　　东部沿海高速路线沿途将设置4处立交，以方便与相关区域及道路的连接：（一）沙头角镇对外交通联系。沙头角镇与市区方向的交通联系主要通过梧桐山隧道实现，部分可通过正坑水库附近设置往沙头角镇的车辆出口通道和林场处设置往市区的车辆进口通道来实现。沙头角镇与盐田坳、龙岗区、惠州方向的交通联系可通过沿港路实现，也可通过在梧桐山立交设置的车辆进出通道，经北山立交，连接北山大道和盐坝高速公路来实现。　　（二）在梧桐山立交处设置往广东东部方向的车辆进出通道，与梧桐山大道相连接，满足盐排高速与盐坝高速的主流交通的需要。　　（三）盐田坳居民区对外交通联系。通过在东港区附近规划的北山立交设置车辆进出通道，方便盐田坳片区居民与沙头角镇、市区及盐坝方向的联系。　　（四）通过北山立交的设置，达到疏散规划中东港区的港区交通。另一方面，在西港区处的32号路口的位置上设置西港区专用通道，解决西港区交通，并实现与梧桐山大道（盐排高速）连接，满足西港区大部分的港区快速上下盐排高速。 根据我司所调查取得关于第二通道公示资料及与深圳市写真地图集对比比较分析来看，第二通道入口处应在本片区倚山花园二期周边。预计第二通道会给本项目产生一定的噪间影响，但其所产生的交通便利优势将大大大于负面影响，而其产生的噪音问题，则可通过本项目的规划及产品设计上加以规避。 沙头角片区主要楼盘情况分析 （一）、预售项目 1、瀚海东岸 物业名称 瀚海东岸 总占地面积 7771.49 发 展 商 深圳市荣津房地产开发公司 总建筑面积 61549 绿化率 m2 容积率 5.78 均 价 6500元/ m2 入伙时间 2006年4月 总户数 296户 规模 3栋27层 户型 面积 套数 比例 畅销 指数 销售周期 销售状况 2房2厅1卫—62.45m2 88套% ★★ 2005年1月认购 至2005年2月24日， 认购约300个 3房2厅卫m2 68套 23% ★★★ 3房2厅卫m2 84套 28% ★★★★ 4房厅卫-176.53 m2 56套% ★★★ 自身配套 1-5层裙楼，其中1-3层商场，4层为图书馆，5层为项目泛会所。泛会所包括喷泉广场、空中花园、屋顶花园、碎石小径、天际游泳池、健身室、桌球室、棋牌室、咖啡室、陶艺馆。 客户情况 认筹客户基本以本地客户为主。 （二）、在售项目 1、碧桐海苑 物业名称 碧桐海苑 总占地面积 6152 发 展 商 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 总建筑面积 51086 m2 绿化率 m2 入伙时间 2005年8月8日 总户数 588户 停车位 140个 规模 2栋32层 户型 面积 套数 比例 畅销 指数 销售周期 销售状况 1