深圳上盖物业项目可行性研究分析报告.docVIP

地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 评估报告名称： 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告  目 录 一 项目总论 1 1 项目背景 1 1.1 项目位置 1 1.2 项目四至 1 1.3 项目建设规划指标 2 1.4 项目用地现状 3 1.5 开发公司概况 3 1.6 承担可行性研究工作的单位 5 1.7 可行性研究范围 5 1.8 研究工作依据 5 2 可行性研究结论 6 2.1 项目开发的必要性 6 2.2 自然可行 6 2.3 法律基本可行 6 2.4 市场可行 7 2.5 经济效益可行 7 2.5.1 项目建设进度 7 2.5.2 投资估算和资金筹措 8 2.5.3 项目经济效益 9 3 项目风险及防范建议 9 3.1 开发风险 9 3.1.1 手续风险 9 3.1.2 建筑主体风险 9 3.1.3 资金筹措风险 10 3.14 市场风险 10 3.2 防范建议 10 3.3 关于地价的建议 10 4 可行性研究结论 11 二 宏观市场研究 12 1 全国经济环境 12 1.1 2004年国民经济较快增长 12 1.2 全国房地产市场发展状况 12 1.3 土地市场不断规范 13 1.4 加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应 14 1.5 利率政策调整对于房地产市场的影响 14 1.6 房地产税开征对于房地产市场的影响 14 2 深圳市经济环境 15 2.1 深圳市社会经济发展现状 15 2.2 居民消费、收入呈上升态势 15 2.3 深圳市远景及发展定位 16 2.4 深圳市房地产市场回顾 16 2.5 房地产进入平稳增阶段 17 2.6 深圳市房地产市场未来预测 17 三 片区房地产市场研究 18 1 片区规划 18 2 片区房地产市场特征 19 2.1 片区房地产市场发展 19 2. 2 住宅房地产市场 19 2.2.1 住宅房地产市场概况 19 2.2.2 住宅房地产市场供给 19 2.2.3 住宅房地产需求分析 20 2.2.4 典型房地产调查 20 2. 3 商业房地产市场 22 2.3.1 商业房地产供给 22 2.3.2 片区商业房地产分布 22 2.3.3 商业房地产需求分析 23 2.3.4 商业房地产经营情况 23 2.3.5 经营方式 23 2.3.6 发展机会 23 2.3.7 典型房地产调查 24 3 片区房地产市场分析结论 26 4.1 住宅房地产市场 26 4.2 商业房地产市场 26 四 项目SWOT分析及评价 27 1 项目SWOT分析 27 1.1 优势（S） 27 1.2 劣势（W） 27 1.3 机会（O） 27 1.4 威胁（T） 27 2 项目评价 28 五 地铁对项目影响 29 1 深圳地铁规划 29 1.1 轨道交通布局 29 1.2 地铁带来的转变 30 2 地铁商业调查 30 2.1 深圳市地铁1号线沿线地下商业调查 30 2.2 地铁对深圳商业的影响 31 3 地铁对本项目的影响 31 六 项目定位及评估 32 1 项目定位 32 1.1 项目发展规划 32 1.2 地下室部分设计内容和要求 32 1.3 商场和公交站设计内容和要求 33 1.4 商务公寓设计内容和要求 33 1.5 客户定位 33 1.6 价格定位 34 2 项目评估 34 2.1 项目发展规划评估 34 2.2 项目户型设计评估 34 2.3 客户定位评估 35 2.4 价格定位评估 36 2.5 项目评估意见 37 七 项目开发建设进度安排 38 1 有关工程计划说明 38 2 施工横道图 38 八 投资估算与资金筹措 39 1 项目总投资估算 39 2 资金筹措 41 3 投资使用计划 41 九 销售及经营收入预测 42 1 物业销售收入 42 2 经营收入测算 42 3 项目销售回款计划 43 4 资金来源与运用分析 43 5 销售利润 43 十 社会效益分析 44 1 建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能 44 2 带动周边区域发展 44 3 加强港深经贸往来 44 4 国有资产良性发展示范 44 5 增加政府税收，提供就业机会 45 十一 财务与敏感性分析 46 1 赢利能力分析 46 2 项目不确定性分析 46 2.1 项目盈亏平衡分析 46 2.2 项目敏感性分析 46 十二 研究结论与建议 48 1 项目经济效益 48 2 项目风险及防范建议 48 2.1