深圳社区商业专题研在究报告.ppt

目 录 第一部分：社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 第二部分：社区商业在城市商业中的定位 第三部分：社区商业的建筑规划设计 第四部分：社区商业的配套规划 第五部分：社区商业的业态与招商 第六部分：社区商业的销售 第七部分：大型社区商业研究 第八部分：高档社区商业研究 第九部分：社区商业创造开发奇迹 第一部分 社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 模式一：社区型商业中心 模式二：社区次主力店组合型 （一） 东海花园概况：东海花园是来自中国、香港、台湾、日本、韩国、马来西亚、新加坡及其它国籍的业主聚居的高尚小区，总建筑规模37万平方米，小区人口约8000人。 5、世方操作超市 + 辅营区的经验 世方公司是深圳最早采用“主力店+辅营区”模式已经操作了龙岗商业步行街（主力店：天虹、国美）、南山缤纷商业中心（主力店人人乐）、蔚蓝海岸商城（主力店：人人乐）、华强东商业中心（主力店沃尔玛）等项目均属于此种模式，在大量的实践中积累了丰富的同类型项目操作经验，当然也有失误的教训。 龙岗商业步行街 蔚蓝海岸商城 缤纷商业中心 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 主力店+辅营区的模式确实在操作中出现过这样或那样的问题，但并不意味着这条路走不通，只要与大商家良好的协商，让大商家的人流确实能够给辅营区带来帮助；只要经过认真的市场研究，对辅营区的主题定位能够准确把握，还是有商业规律可循的。 尤其重要的是，在超市辅营区规模庞大或是存在大量场内商铺的情况下，要求发展商必须成立专业的经营管理公司，对商家实施良好的管理和推广，并且适当投入一定的宣传推广费用，真正对项目的市场培育期认真负责，同时值得注意的是，社区超市的辅营区的经营定位不是千店一面的，必须立足于周边人口的消费特征来确定，并且要充分考虑到周边商业的竞争性。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第六部分 社区商业的销售 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一：销售模式 此种模式较为普遍,利于开发套现. 1. 街区完全销售模式 桃源居发展商持有了部分集中商业，整理租赁给人人乐超市做为商业街区的主力店，其余商业街区销售。 3. 主力店持有+街区销售模式——桃源居 梅林一村的发展商持有全体物业，采取收取租金的形式来回款。发展商持有了整体商业街的产权，在市场变动的情况下，可以很主动的去调整业态而及时做是市场反应。 4. 主力店持有+街区持有模式——梅林一村 2. 次主力店持有+街区销售模式——星海名城 星海名城项目,发展商持有了两个小型超市次主力店,其余街铺销售. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二：销售方式与业态控制 一般适合在相对不成熟的新开发区域，未来潜在的升值空间比较大，但在目前不具备成熟消费的情况下，采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散，往往后期经营业态也得不到控制。 1、直接销售的模式： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 该模式是目前社区商业操作比较合理的模式，适用的项目必须具备一定的现实经营条件，由发展商把握好业态结构，确保业态的生存机会，适合引进租金承受能力强的品牌实力商户，通过商户的品牌知名度和高租金提高销售率。在两至三年后将使用权交还到业主手上。届时，商业已进入到良性的经营状况中，商户和业主对本社区的认识也到了成熟的阶段，不会盲目转换业态。 2、带租约转让模式 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyr