环城地产2005重庆市在华新街项目前期策划报告.ppt

环城地产“华新街”项目前期策划报告;问题点;市场研究;项目市场操作体系;我们在那里?;市场研究;宏观市场;宏观市场环境;房地产市场政策 ------我国房地产市场政策;我国房地产整体趋势;【严格控制市场别墅等高端产品供应量】 【重庆别墅的面积测算执行最高等级标准】 【商业贷款利率提高，首付层数增加】 【两次银行利率提高】 【土地房屋权属登记推行两证合一】 采取了进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目、控制城市拆迁规模、上调人民币利率等一系列宏观调控政策，抑制了房地产和相关行业的过度投资和盲目扩张。;重庆市房地产政策环境趋势;重庆市宏观经济;重庆居民收入、储蓄情况;社会零售额增长迅速; 重庆市作为中国最年轻的直辖市， 其经济基础相比其它三直辖市有一 定差距。;重庆市房地产市场现状;房地产市场供应特征;;2004年重庆房地产市场需求特征;;未来两年重庆房地产市场开发趋势;未来重庆房地产市场需求趋势;重庆市商业;2、总体贸易量 ;3、业态构成 ;商圈发展状况及特征;;商业环境整体评价;商业整体经济环境;（1）版块发展明显 （2）商圈同质化 （3）供大于求 （4）市场行为不规范 ;重庆商业房地产特点及趋势-----供应特征; 商业需求量大 市场对户型、面积等要求更高 投资更加谨慎 ;趋势一：政府将进一步加大监管力度 趋势二：社区商业将得到蓬勃发展 趋势三：步行街商业新变化 趋势四：管理规范化 趋势五：供需矛盾继续存在 趋势六：新的商业中心形成 趋势七：营销难度加大 趋势八：特色项目涌现 趋势九：市场细分更加明显 结论：从全市商业物业的供需情况来看，市场矛盾仍然存在，供大 于求的现象有愈演愈烈的趋势，竞争的激烈使开发商正面临 严峻考验，单纯从供应量的角度来讲，市场已无先机可言， 商业项目只有“出奇”才能“制胜”。;区域市场分析;区域市场分析;区域市场界定;区域交通;区域角色及功能;核心区域规划现状及趋势;;住宅部分;;市场需求现状;区域市场特?? ---供应特征;特征一：小户型需求旺盛。 特征二：三室和70-90平方米户型面积仍是需求主流。 特征三：区位外购房者比率逐步提高。 ;在售典型楼盘分析;;;;商业部分;;区域商业房地产地位及角色扮演;区域商业 ---供应体量; 江北区商业投放量主要集中在观音桥、北滨路沿线。 ; 江北区商业，主要包括临街商铺、地下商业、商场、集约型商业四大类。集约型商业所占的比例最大，占47%。;; 投资者成为购买商业用房的主要消费者。;区域商业 ---发展影响因素;趋势一：业态形式趋于多元化 趋势二：商业地产由城市中心向周边扩展 趋势三：专业化方向，商业地产自身的特点及规律，需 要专业的队伍及策划 趋势四：服务系统化——吸引外地投资者 趋势五：品牌开发全面升级 趋势六：竞争加剧风险 ;;典型案例分析;案例1， 协信·黄金海岸 ;案例2，菜袁路原花木市场;区域消费分析;区域商业消费特征 ---消费人群;;消费的对象主要是购物、餐饮、娱乐三类。 ; 消费者最常光顾的餐饮依次是火锅店、川菜馆、小吃店、大排挡 ; 消费者选择娱乐场所时首要因素是环境好， 价格 已不再是他们主要考虑的因素。 ;项目定位部分;项目定位;客户分析;项目概况;项目环境 ---项目地块;项目环境 ---项目周边配套; 项目毗邻江北滨江带，未来该区域将成为江北区迎宾展示区域和北滨路商业连接带。 受江北观音桥与北滨路影响深远。随着这两个区域的发展，项目所在地将成为举足轻重的区域;区域环境 ---总结;区域环境 ---项目SWOT;项目SWOT总结;客户分析及总结;住宅目标客户群定位 ---客户群构成;区白领〗;喜好繁华的都市精英（15%） 年龄：25-35岁 家庭年收入：3-10万元 家庭人口：1人为主 需求户型：一室（30-50平方米） 投资客（45%） 年龄：30-50岁 家庭年收入：20万以上 需求户型：一室一厅和单间配套 其它客户（10%） 年龄：25-50岁 　家庭年收入：5