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苏城·汇金大厦 项目可行性研究报告 宿迁市苏城置业有限公司 二○○九年七月 目录 一、报告摘要……………………………………………5 1.1总论 ⒈2开发企业 1.3项目简介 1.4项目经济效益指标 1.5结论、风险及建议项目概况 二、项目概况…………………………………………………9 ⒉1项目综述 ⒉1.1项目位置 ⒉2项目用地 ⒉2.1用地面积 ⒉2.2地块形状 ⒉2.3地块现状 ⒉2.4项目经济技术指标 ⒉3项目发展状况 ⒉3.1项目发展单位简介 ⒉? 3.2项目法律手续 三、项目投资环境……………………………………………………12 ⒊1宏观经济分析 ⒊1.1全国整体经济环境 ⒊? 1.2宿迁经济环境 四、地产市场分析……………………………………………………29 ⒋1市场总体特征 4.1.1 市场总体特征分析 4.1.2市房地产市场总体价格水平分析 ⒋? 2市场供给市场分析 4.2.1住宅供给 ⒋? 2.2商业供给 4.3市场需求分析 ⒋? 3.1住宅需求 4.3.2商业需求 五、项目发展定位……………………………………………………38 ⒌1项目SWOT分析 ⒌2发展战略 ⒌3形象定位 ⒌4产品定位 ⒌5户型定位 5.6客户定位 5.6.1整体目标客户定位 5.6.2重点目标客户锁定 ⒌7价格定位 5.7.1根据市场比较法测算 5.7.2策略调价 六、营销策略……………………………………………………45 ⒍1阶段策略 6.1.1入市推广策略 6.1.2持续期销售策略 6.1.3尾期销售策略 ⒍2现场包装 6.2.1销售中心包装 6.2.2 施工工地包装 6.2.3外立面包装 6.2.4小区内部道路包装 6.2.4 样板房包装 ⒍3营销费用 6.3.1宣传推广总费用 6.3.2总体安排 七、物业管理策略…………………………………………………53 ⒎1物业管理特色 八、项目选址和建设条件…………………………………………54 8.1.项目选址 8.2.建设条件 九、项目建设规模及功能标准……………………………………55 9.1 建筑面积和内容 9.2 功能设施标准 9.3、工程项目一览表 十、建设方案………………………………………………………58 10.1、建设场地环境 10.2、总体规划布局 10.3、建筑方案设计 10.4、结构设计 10.5、公用设施方案 10.6、消防 十一、项目环境保护与劳动保护…………………………………62 11.1、主要污染源状况 11.2、劳动安全保护 10.3、建筑节能 十二、项目实施进度安排…………………………………65 十三、投资估算与资金筹措…………………………………66 13.1、投资估算 13.2资金筹措 十四、风险分析及对策…………………………………68 14.1市场风险分析 14.2、经营管理风险分析…………………………………66 14.3、敏感性分析 十五、 社会效益分析…………………………………69 综合评价…………………………………69 第一章 报告摘要 ??????????? 1.1总论 随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。 2008年1-12月，宿迁市房地产开发投资金额总计87.07亿元，与上年同期相比增长63.66%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析：2009年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。 本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。苏城·汇金大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境。 ???????? 1.2开发企业 宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司。 项目业主基本情况如下： 1、法人代表：邱明林 2、法定地址：宿迁市宿城区幸福南路 3、 注册资本：