2011年西安紫薇·永的和坊下半年营销提案.pptVIP

2011年下半年营销提案;目 录;;2011上半年,“国八条”、“房产税”、“加息”、“上调储备金利率”以及 “限购令”、“限价令”等一系列政策频频颁布，全国房地产市场面临着强而有力的政策调控。在国家的不断调控之下，市场的发展表现出国家对房地产市场的调整将更具目标性与长期性。“三基本、两协调、一严控”将是未来政策目标导向。 紫薇永和坊在面对政策调控趋紧、市场供给增加、高端产品竞争激烈以及未 来行业走势不明等多种挑战下，不断寻求市场契机，调整产品策略,确保市场 竞争份额 进入第三季度，紫薇永和将释放少量非主力销售产品以及结合东区样板间开放，助推别墅产品，在持续保有市场占有率基础上通过高端产品的推售再度提升项目价值与形象;1;2011年营销任务; 截止到2011年06月25日，紫薇永和坊项目累计销售1286套，销售面积23.0万平米，协议销售额22.2亿元, 回款13.2亿元。项目住宅整体去化率达到52.10%。;紫薇永和坊2011年销售情况一览表（数据截止11年06月25日） ;2011年上半年西区分楼宇销售情况; 从近期连续5个月的销售走势上来看，自2011年国家推进房地产市场“第三轮”调控以来；尤其是“限购令”推行之后，整体市场销售环境遇冷，本案的销售一直延续着低位、稳定的销售态势。; 时间 产品;2011年上半年户型成交分析;2011年上半年客群获知途径分析;2011年上半年客群置业目的分析;2011年上半年客群成交区域分析;;;产品形象全面提升，新形象下的新价格体系建立。 在经历了“南区新品”及“别墅新品”的少量新推后，全线产品全面提价完成，新形象下建立新的价格体系最终完成。 均衡去化销售资源，为后期销售奠定价格基础 前期推盘资源去化均衡，为避免新品与优势资源受到市场冲击，故采取少量试水与控盘销售，为下一阶段价格提升奠定基础 限购影响，加推部分刚需产品满足市场需求 配合价格执行，在保持推货产品线完整行的前提下，推售市场需求为主的刚性产品;2;央行：再次上调储备金利率; 综上：纵观政府整体的调控流程，我们分析自“限购令”为节点，政府的下阶段调控将会以金融手段为主；三季度??始，市场购买力将会明显降低，低总价产品主导市场。;相比2010年，在限购令颁布之后区域各项目销量均有所下滑，但中高端项目表现并不明显，万科金域曲江、湖城大境及中海碧林湾等项目适时推出刚需型产品，市场反应依然火爆，说明刚性市场需求依然存在。;新政调控下，区域畅销产品主要为二室、三室产品，其成交量大，成交率较高； 区域畅销户型面积段以两室90-100㎡、三室120-135㎡为主；;项目名称; ; ; ;“政治”、“经济”形势双影响，房地产市场将受 “金融”措施的影响下，进入调整期。;;3;新政下各竞品销售卖场的情况;新政下各竞品销售卖场的情况;新政对紫薇永和坊销售卖场的影响;2011年下半年营销目标;产品分析—全景;20;项目剩余资源及户型分布图：;项目剩余未售资源梳理;剩余未售资源梳理——按产品类型;剩余资源以三室、四室为主，刚需产品资源 受付款利率、按揭政策影响、改善型客户观望浓重 价格上无大的促销空间;下半年营销思路;资源合理搭配 多元化营销 缓解政策影响;推按计划;3#楼底商 东区别墅B1 B4;3#楼底商 东区别墅B1 B4;下半年项目计划销售住宅资源情况——按户型;下半年项目计划销售住宅资源情况;下半年推售资源及推盘策略;配合产品策略;下半年???盘策略;下阶段营销规划;价格策略;下半年销售预计;任务分解及月度成交均价预计;分产品价格预计;下半年营销重点; 【主推新资源】 【逆势转签】;新资源少量推出，限时优惠，促进成交 ;差异化、限时签约回款政策，保证逆势顺利转签; 【体验营销】 【别墅、商铺抢占先机】;商铺少量推出，线下市场摸底，阶段性提价；资源整合； 二季度别墅产品推售对整体销售起到一定引导作用；三季度区域市场竞品集中释放该产品，抢占市场；本案结合样板间开放再度推售少量资源，拔形象、保份额; 【别墅持续旺销】 【保留产品借势强销】;营销策略总结;4; ;2、销售道具制作全面开展 商铺推售期间所涉及的效果图、包装及设计方案以及商业宣传手册的制作与投放 ;3、淡季适当加强网络投放 目前网站出现明显的分众化倾向，如何将本案确定的营销对象与互联网上有确定的具有不同共性的聚集对象有机结合，找到两者交集，再树立品牌，扩大知名度前提下使宣传推广更具针对性。 结合本土品牌网络营销与借鉴外埠品牌网络推广建议如下 ;