城市学课堂讲义(第十讲-城市产业和不动产关系)(第十周-2012年).ppt

③ 非公共用途不动产通过直接销售或租赁，在实现其使用价值的同时实现其价值，取得其经营利润。 如： 商品住宅的销售，公寓、商场、写字楼、厂房、仓库、码头、场地的租赁等. ? 1. 城市产业的兴衰决定相关不动产的兴衰 产业兴衰是产业发展过程中一种普遍的经济现象。 每一个产业都有其生命周期，都会经历萌芽、产生、成长、兴盛到衰退的过程。 从某一个时间截面看，在同一个时间点上，会同时存在新兴产业、朝阳产业成长、成熟产业平稳经营、夕阳产业衰退等不同的产业状态。 每一个产业一般都会经历探索期（萌芽期）、成长期、成熟期、衰退期四个阶段，包括自然兴衰和相对兴衰两种情况。 2. 每一个产业在它的探索期（萌芽期）、成长期、成熟期、衰退期都会对与该产业相适应的不动产形态和规模的产生和变化。 以创意产业为例： 创意产业的萌芽期，创意企业生长与城市的各个角落，住宅、酒店、厂房、车库等都可以作为创意企业生存的场所，不需要专门用于创意产业发展的不动产。 创意产业的成长期，创意企业会选择旧厂房、旧村庄、旧写字楼进行创意改造，以较低的成本为自身的发展寻找合适的不动产。 ? 创意产业的成熟期，创意企业或不动产投资机构会投资建设专门用于创意企业、创意机构（如设计中心、研究中心）、创意成果交易机构（如创意博览中心、创意集市）进一步发挥创意产业功能、实现创意产业价值的不动产，以促进创意产业的更大发展。 在创意产业发展的同时，已经成为夕阳产业的工厂、旧办公楼等不动产经过改造后成为新功能的不动产。 1. 不同的产业类型需要不同的不动产类型 因为不同的产业需要不同类型、功能、形态的不动产，才能符合不同产业发展、经营特点对不动产功能的要求。否则，不符合特定产业功能要求的不动产就会制约特定产业的发展。同时，这种特定的产业也会淘汰不适合本产业需要的不动产类型。 如：现代IT生产型工业需要现代化厂房型的工业不动产，而不会需要仓储型的工业不动产。 2. 产业的升级换代需要不动产的升级换代 即便是同一个产业，当这个产业升级换代后，承载这一产业的不动产也需要紧跟着升级换代。否则，就会成为产业升级换代的障碍，限制产业的发展和更新。 如：当现代酒店业的发展需要承载对酒店创新功能的老酒店进行建筑结构、功能等进行全面调整（可能需要翻新改造），如果老酒店不能够被改造或翻新，规模不能扩大，这座酒店就有可能被淘汰。这一地区的服务业也会被削弱。 3. 产业的发展或衰退决定该产业不动产的发展或衰退 当一座城市的某一产业兴旺发达时，这座城市里与这一产业配套的不动产也会兴旺发达。反之，则会衰落或消失。 如：如果某一天美国的拉斯维加斯决定永久性的彻底取缔博彩业，则拉斯维加斯城以赌场主要功能的博彩型不动产就必须全面改造或拆除，否则，博彩功能的不动产将会失去使用价值和不动产投资价值。 4. 一座城市某一产业地位的变化决定这一产业不动产地位的变化 当一座城市的某一产业的地位增加时，与之相适应的不动产地位也会相应提高。反之，就会减弱。 如，当一座城市成为一个国家的重点旅游型城市，则这座城市与旅游直接关联的不动产（酒店、乡村旅馆、家庭旅馆等等），都会增值。反之，当这座城市的旅游产业地位消失后，曾经价值倍增的酒店、乡村旅馆、家庭旅馆等等就将一文不值。 ? 1. 阅读《社会契约论》一书。〔 法 〕 卢 　 梭 著 2. 围绕“民主、制度与个人自由的关系”写一篇读书笔记。 3. 以学习小组为单位，开展专题讨论，制作本小组的专题研究 PPT文档 。 4. 每位小组成员做好汇报演讲练习。 5. 下堂课随即抽查，向全班同学汇报自己小组讨论心得（限时10分钟）。 * 4. 有什么样的产业结构就有什么样的市民结构和城市特质 ⑴ 新产业的产生和发展会形成新的城市空间（新产业区或新服务区）， 从而导致新城市片区的形成。 ⑵ 新产业的产生和发展也可能导致旧产业的升级换代，从而导致旧城市 或城市片区的改造，实现城市面貌的更新。 ⑶ 新产业的产生和发展会引发就业人员结构和素质的变化，从而导致城 市人口结构、人口素质和人口规模的变化。 1. 自然条件、自然资源因素对产业布局的影响 ⑴ 自然条件（自然环境）是城市和城