2006深圳某大厦裙楼的项目可行性研究报告.doc

“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目 可行性研究报告 （初稿） 深XXX咨字（2006）X11001号 项目名称： “XXXXXX大厦裙楼1—3层” 发 展 商： 深圳XXX股份有限公司 评估单位： 深圳市XXX土地房地产估价有限公司 主评估人： XXX XXX XXX XXX 审 定： XXX 时 间： 二○○六年十一月五日至十一月十日 深圳市XXX土地房地产估价有限公司 深圳市XXXXXX大厦 电话 XXXXXXXX 传真 XXXXXXXX 邮政编码 518031 目 录 致委托方函 1 总体假设和限制条件 3 第一章 项目总论 4 一、项目背景 4 二、可行性研究结论 7 第一章 项目投资环境和市场研究 8 一、市场宏观背景 8 二、区域市场分析 17 第二章 项目分析及评价 31 一、项目分析 31 二、项目SWOT分析 32 三、项目评价 33 第三章 市场定位及项目评估 34 一、项目定位 34 二、方案评估意见 35 三、租金增长率测算 35 第四章 投资估算与资金筹措 39 一、项目总投资估算（收购模式） 39 二、资金筹措 39 第五章 经营收入测定 40 一、方案一经营收入测定 40 二、方案二经营收入测定 42 第六章 项目财务评价 48 一、项目盈利能力分析 48 二、项目不确定性分析 49 三、社会效益和影响分析 50 第七章 方案比较评价及风险分析 51 一、二种方案比较 51 二、方案二两种模式比较分析 52 第八章 可行性研究结论及建议 54 一、拟采用方案的结论性意见 54 二、项目主要问题的解决方法和建议 54 第九章 附表 57 致委托方函 敬启者： 承蒙深圳XXX股份有限公司的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目进行投资分析，以评估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。 在整个工作中，我们有针对性地对XXX市及XXX市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对“XXXXXX大厦裙楼1—3层”项目的可行性分析如下： 1、XXX市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景； 2、本项目位于XXX市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大的市场发展潜力； 3、根据深XXX评字（2006）Ｂ11016号《XXX市XXX大厦裙楼1-3层房地产》估价报告，该项目于2006年11月5日的价值为115,186,582元，高于目前委托方提供的收购价格79,240,000元（含7300万元的购置价格及相关税费）的45.37％，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后2、3层出售）静态经营净收益为185,652,587元，投资利润率7.21%，盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%，财务净现值(I=8.5%)为13,762,900元，回收期为18.44年，说明该项目在经济上具有一定的盈利前景。 综合来看，该项目在经济上可行。 5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化； 6、本项目的建设，有助于进一步提升XXX市石桥铺电子市场的档次，增强其市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。 7、项目运营方案建议及其风险提示 综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目的营利状况完全是依赖租金差价取得，其租金的差价必须控制在一定范围内，项目才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁租金的差价为15%时，项目的净现金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一（即前五年出租，五年后2、3层出售，1层出租的运营模式）各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作为最终方案。 顺颂 商祺！ 深圳市XXX土地房地产估价有限公司 二○○六年十一月十日 总体假设和限制条件 2．开发公司 深圳XXX股份有限公司成立于1996年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市XXX集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行