2011年天津矽谷城营的销思路.pptVIP

矽谷城户外设计说明;前言 在2011年矽谷城营销推广中，依据工程进度的进展，a4商业中心动工，将出具商业规模；a2、a3区全面动工，年底将有部分楼宇交房投入使用。为促进项目热销，将在原有推广思路上进行调整，只有思路、方向明确且正确，矽谷城2011年全面热销的目标才能得以实现。 ;PART 1 市场大环境;为什么要调整推广思路？;1、中国经济环境 通货膨胀高居不下，物价水平持续走高，人民币对外升值实为变相对内贬值，有钱人资金出路只有两种途径，首先是购买房产，其次才是购买黄金。大量资金将在2011年涌入地产市场，大宗购买房产将是投资客的首选。这一点将是矽谷城2011年销售的最大机会。;2、国家对于房地产调控的政策 2010年4月17日国家出台调控房地产的新“国十条”政策，2010年10月13日，天津市政府出台限购令《通知》规定，自本通知发布日起，本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。房贷方面，各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明纳缴证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。;2、国家对于房地产调控的政策 二套住房贷款已经与商业房贷款持平，投资客必然会把投资转向商业地产，因为商业地产的投资回报率要远远高于住宅产品，由于“限购令”特意注明了天津市内六区，政府这一置业引导政策将有效盘活城市副中心的发展，加速市内六区之外的城市区域发展。 这对于矽谷城项目来说，无疑是一个巨大的利好消息。 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 ;3、2010年矽谷城项目周边在售项目情况表 说明 2010年矽谷城周边共有34个在售项目，其中纯商业项目共计7个，分布在空港区域及河东区域，与本项目不具备竞争。矽谷城项目商业中心将辐射天房雅韵项目（居住人口5000人）、保利玫瑰湾项目（居住人口1.5万人）、盛世嘉园项目（居住人口1万）、路劲屿东城项目（居住1500人）、河东太阳城居住区（4万人）、河东区万新村居住区（5万人）、河北区民权门居住区（8万），总计约20万人口。 20万常住人口，一座矽谷城商业中心。 主打商业品牌，才能最大程度吸引周边的自用及投资客户。 ;PART 2 客户总结归纳;2010年矽谷城客户总结归纳;2010年矽谷城对外宣传（广告）推广：“城市发展主轴，大型独栋商业集群”，主打“独栋商业”概念。 客户来电来访情况 （1）矽谷城9-11月份客户来电情况表 ;客户来电来访情况 (2)矽谷城9-11月客户来访统计表 ;;结论 根据2010年矽谷城客户来电来访情况，在2011年矽谷城的推广宣传中： 1、摒弃住宅类咨询，找到真正购买商业的目标客户群。 2、底商需求客户多于写字楼需求客户，转化思维，引入商业街街铺理念，与a4商业中心联合对外宣传，聚集人气，拉高商铺价格。利用商铺产品销售带动写字楼产品销售，把更多的优惠均衡到写字楼中。 3、炒作商业高投资高回报概念，结合项目独有优势资源，吸引投资客的大量投资。 ;PART 3 推广思路;推广手段采取虚实结合的方法，“虚”是指概念推广，以商业中心及商业街区形式对外推广，充分满足目标客户心理的满足；“实”是指产品推广，能让目标客户群有实在的感觉。 商业街概念 矽谷城从规划图中可以清楚的看出A1、A2、A3地块共25栋建筑呈封闭围合型，外层呈L型，紧邻快速和外环线，交通便捷性及人流关注度很高。内层呈V型，紧邻社区主干道及次干道，由于次干道一侧规划为高尔夫练习场及人工湖，因此内侧建筑的景观视觉性大大提高。在加上产品本身一层层高4.8米，非常适合做商铺经营。因此A1、A2、A3地块完全可以打造一个商街模式，打造矽谷港湾高档社区一站式休闲、购物、娱乐、商务、居住的复合式街区，人流最集中，投资最赚钱的地方。商业类型可以是银行金融业、通讯业、高档餐饮业、休闲娱乐业，以上产业都可以在本项目产品上找到对应。;;C：最具升值的潜力地段——太阳城板块核心地段 项目占据快速路东南半环，扼守天津东部门户，通往北京、滨海新区方便直达。周边遍布住民区，常驻人口接近20万。南淀风景区已在项目对面选址。作为周边唯一且最大的商业区，商业潜力超强。 D：聚集效应——大众投资的出路 在当前投资渠道狭窄的背景下，会聚集一批认同项目所标榜优势的投资者，对其共同特性加以总结提炼，并进行相应的市场细