2011年佛山三水北江的明珠营销总案.ppt

佛山三水 北江明珠营销总案;本案要实现;逆市解决之道;本案营销面临的六大问题;市场分析; 第一节;■政策一览 4月14日新国四条，提高首付和利率，异地购房被限制； 4月17日新国十条，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》； ……………………………………………………………. 6月4日三部委新规，放宽异地购房抑制，二套房认定“认房不认贷”； ……………………………………………………………. ■政策影响 严厉打击投资投机性需求； 改善性住房需求被抑制； 大户型及合并户型影响较大； 政策预期，引起市场观望，刚性需求被抑制；;市场数据显示： 三水市场对于政策反应非常迅速，其销量调整深度也异常大。 然而，三水市场调整周期并不长，表明市场需求强劲。 销售价格一直坚挺上行，主要在于需求支撑和产品品质升级。;;政策影响分析;忧：房产税传闻一年内开征;政策小结：谨慎乐观看三水; 第二节;广佛肇同城机遇：三水位于广州、佛山通往肇庆的重要通路，无论是轨道、陆路交通建设都飞速发展，城市建设和经济发展也带来重大机遇。 经济发展：三水承接佛山产业转型，借此打造乐平等工业园区吸纳高附加值工业，提振传统饮料产业，发展农业经济，助推地区经济飞速发展。 产业规划：三水区府提出“3年再造新三水”发展目标，制定“东融西拓南优北固”发展战略，努力打造一带两基地城市格局。 城市交通：近年来三水内外交通建设速度，轻轨、高铁都途径三水并设站，高速公路打通城市脉路。 区域规划：基于发展旅游文化产业，稳固第二产业，大力发展第三产业思路，积极响应佛山市城整体发展规划，三水政府全力推云东海区划建设和三旧改“北江新区”建设。;城市判断——广佛肇同城，三水为纽带;城市判断——321腾飞计划;城市判断——321腾飞计划影响;;;年份;市场供货——后期供货密集、竞争激烈;第一季度;;政策小结：三水市场小结; 第三节;新城片区;御龙湾;位置;竞争对手——同区同质项目;竞争对手——同区异质项目;三期;①;一期在售45㎡公寓均价6400元/㎡;;位置;三期;位置;位置;;位置;位置;竞争小结：片区??争占优，同区竞争激烈;市场分析; 第一节;;城市发展历程处于发展初段——中心城区作核心片区，逐步向外围扩张。;商务办公用地;片区策划——河口片区公共配套;片区策划——公共配套对河口片区的影响;片区策划——公共配套与本案开发周期;河口片区肩负了三水的CBD、CLD、文化娱乐中心等众多使命，应该有更响亮的命名，建议采用：;片区策划——长寿之乡;片区策划——小结;项目概述——项目四至分析;010地块项目户型面积配比;项目概述——项目经济数据;8075㎡;产品及品牌;核心优势——稀缺性和唯一性探讨;核心优势——稀缺性和唯一性探讨;核心优势——争、突、比三招突围;项目分析小结——找准项目定位;市场分析;1、整体定位原则;整体目标原则;客户定位——四元客户结构;③ 异地消费群体 --镇区到城区置业客户，中心区生活便利性以及小孩教育问题是其置业的主要考虑目的。 --禅桂、广州等异地客户，本地相对的价格洼地是其选择置业的首要目的，投资性为主，会考虑购买小户型公寓，或景观资源稀缺的别墅产品。 ④ 外来务工者 --一般为企业中层管理人员，在当地生活多年产生归属感，或由于家庭原因选择置业，其购买力相对较低，一般选择在城市边缘地段置业，价格是其考虑的最大因素。;本土权贵; 客户群体;丽日天鹅湖 林海尚都 时代城 雅居乐;;客户定位——客户定位及蓄客目标;目标客户分布区域;问题：销售过程如何旺场？;客户策略——跨界营销蓄客;客户策略——跨界营销蓄客;客户策略——黏性留客;策略： 要充分利用银行、商会等客户资源进行拓展，确保建立长期的关系。 每次推新货进行客户拓展； 每次拓展必须有全新的利益刺激，包括新的产品、团购优惠、活动邀请等，必须确保新意； 可以利用泛销售等分段，充分利用意见领袖的作用； 拓展除了产品销售传递，还应该着重于形成“被拓展单位”话题。 ;三水;结论;价格定位——定价依据及方法;价格定位——定价依据及方法;价格定位——定价依据及方法;价格定位——理论价格结论;价格定位——市场价格走向预计;价格定位——加权定价法;价格定位——项目均价最终建议;价格定位——价格压力测试;产品定位——建筑立面建议;从上面的统计我们可以看到，现有三水市场洋房市场建筑立面”欧式“和”现代“风格两分天下，根据我们在三水市场的操盘经验和客户解读认为： 三水市场并无特别明显的建筑风格偏好。;产品定位——建筑立面风格建议;产品定位——园林风格建议;问题：产品如何提高附加值？;科技让居住更舒适;高尊贵度发动机——社区私属空间;架空层休息区;一层平面