2011年阜阳市临泉县的县政府地块项目营销策划方案.pptVIP

临泉县县政府地块项目营销策划方案;;第一章 市场分析;;从临泉县2009年—2010年国民经济和社会发展主要指标来看，特别是三产、财政收入、全社会固定投资、在岗职工和农民收入大幅增加，这一切说明临泉县经济势头迅猛，预示政府与民间财富积累增多，市政投入会增加，而居民的购买力会有所提高，这对房地产开发与销售是利好因素； 从2010年发展计划来看，经济快速发展势头强劲， 各项经济指标将会保持较高水平上增幅，预示着新一轮消费的开始。 ;二：临泉县房地产市场状况分析;（二）住房价格先抑后扬，再持平近或缓升;三：项目所在区域板块市场分析;四：供方市场显微分析 1、地理位置 从地理位置来看，本项目的地理位置处于老城中心位置，且临近几大主干道，周边生活配套齐全，学校，医院、超市、银行一应俱全，与目前在售楼盘位置相比较，没有明显的劣势，相反，由于其它在售楼盘的集中，使得本项目占有成熟板块的开发优势。 2、楼盘结构和户型 从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，现阶段开发的楼盘主要户型面积集中在90、 100－125之间。因市民生活质量的提高和购买力的变化，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐，面积大都以三房为主，基本上是120平米以内。 3、楼盘的层高 从楼盘的层高看，目前市场在售楼盘基本上小高层和高层项目。这主要是由于一些区段商品土地供应量少，政府要求高，开发商成本增高，为追求利益最大化，开发商开始建筑小高层或高层商品房。同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势。 ;4、楼盘环境规划 从楼盘环境规划来看，整个市场在售楼盘的环境规划并没有出色之处，基本上是以简单的绿化为整体设计，一个原因是其他在售楼盘地块较小，一个原因为项目开发规划的原因，商住一体，以中庭绿化为点缀。 5、楼盘配套设施 从楼盘配套设施来看，楼盘都配有红外监控、便民店、会所、休闲场所等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。 6、楼盘的卖点 从楼盘的卖点来看，整个市场突出的是以商业为主，带动住宅的销售方式，雷同的以“造富”为市场卖点。 7、品牌 从品牌上看，目前市场上临泉的苏果财富广场其综合品质应属于第一位。;五：买方市场调查分析;（二）、市民消费心理分析 对单价的接受程度： 从上表中可以看出，人们对于住宅房普遍能接受的单价比率为： 3500元的占到24%、3500—3900元的占到45%、4000—4500元的占到25%，4500元以上的占到6%;（三）、目标客户群的需求分析 购房时重点考虑因素 从表中可以了解，对于价格、户型面积和交通是最多被提及的，也是目前购房者在购房时考虑最多的因素；其次购物等生活配套也是客户群较为关注的重点。;（四）、对户型的选择 调研中了解到有80.%的群众选择三室的户型结构，有15%的群众选择二室的户型，所以可以看出，大多数的客户还是偏向三室两厅一卫或两卫的房型。 （五）对面积的选择图示;六：竞争项目分析;点评： 户型设计方正，生活区和休息区分开，有利于保护休息区的私密性。 厨房设计较小，功能使用上不能很好的满足居家生活，虽然设计有小阳台，但是阳台的使用功能微小，还有骗面积的嫌疑。 餐厅和客厅在一起，没有做到两厅分开，混淆了功能使用； 两个卧室门对着门，不利于双方之间的私密性保护；;新时代花园 点评 此户型设计较为合理 作为三房设计，其功能使用和布局上没有突出的缺陷； 客厅和餐厅的面积过大，造成使用浪费，减少了应有的使用面积； 如果将主卧的开间增大至4米，此户型的舒适度和市场接受度将会大大增加;点评： 此户型应为该项目的主打户型。 户型设计方正，功能布局和分区合理 南北双阳台设计，满足了居家生活的多样性 餐厨一体，方便就餐，公用卫生间开间尺寸较小，厨房和卫生间的开间总共才3米7，远远达不到居家使用的舒适度， 客厅到卧室之间的走廊过于长，造成室内使用面积的浪费，;2、面积分析 苏果财富广场 新时代花园 ;图示：市场上目前在售楼盘，其主力面积的户型集中在三室的 120—130平米，这是由市场上的楼盘在售量和客户的购买需求决定的，主力购房客群还是以乡镇务工人员为主，造成其面积需求以三房为主。但是，随着今年政策的调控，面积走向将会往下降。;3、价格分析