模式及案例_付甜杰、杨灿、黎明锋、陈焕林.ppt

项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套；形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区 配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休闲等生活配套，成就“第一居所” 客户分析：核心客户群体为老广州人，五大中心城区为核心客户来源区域；项目为高性价比产品，客户主要是刚需客户，其对本项目的价格和品牌认可度高 位于杭州北郊，距杭州市中心20公里，中国第一个集人文、人居、休闲、旅游等多功能于一体的原创性近郊小镇 传承新田园城镇规划理念，实践田园城市、有机疏散、符合功能、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态 万科东丽湖——城市未来新区发展方向、区位陌生、具备优势稀缺景观资源、超大规模多元化居住社区 区位：东丽湖处于天津市中心城区和滨海新区之间 交通：项目据外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里，交通便捷。 规模：项目总占地4095亩，总建筑面积130万平米 规划远景：集居住、教育、旅游、休闲、会议度假为一体的功能齐全的完整综合性新市镇 核心词：生态、新市镇 “新市镇”开发理念——主动城市化，打造多样性、整体综合开发的综合型新市镇 开发首期以纯别墅产品奠定高档市场基调，二期加入洋房小高层等舒适实用产品，产品逐步多元化，满足不同人群的居住需求 强势配套策略：配套均为顶级标准，以度假配套作为树立形象的前提，首期开售前完成27洞高尔夫球场、公主酒店的建造 玖珑湖跳出片区竞争并持续畅销的关键点：品牌+标志性配套 山语湖和玖珑湖为代表的主动郊区化的复合地产开发模式，代表了广佛高端物业的最高水平，在价格和消化速度上都获得了成功 玖珑湖 一期“Lake+湖·院·别墅” 2004年10月推出独栋别墅，次年7月推出联排别墅，06年6月推出“北欧墅”; 共193套，建筑面积跨越170到300平方米的多个档次。 二期“城市天籁” 2006年5月开盘，建筑面积12万平米，总户数约1100套。 以情景花园洋房为主，薄板小高层为辅 组团南部为多层洋房，北部是板式小高层，中间五座短板式小高层; 二期均价4700。 模式二 新市镇开发模式 客户：营造出市区内没有的全新生活氛围，吸引中高端客户群“主动郊区化”，同时最大化的满足中高端人群的诉求。 配套：开发商真正投入，倾力打造“独具特色的”的配套，精准的打动中高端客户的生活需求，同时通过商务、运动、教育等功能的综合，吸引多样人群，为区域带来持续的活力与竞争力。 规划：提供大规模的具有休闲感的公共开放空间，与自然融合，与外界融合与交流；多中心与多景观轴穿插，形成景观网，提升整体价值 产品：多元化多档次的产品，满足不同人群的多元化需要 资源：不要求强势的先天自然资源或者旅游资源。 元素一 元素三 元素二 元素四 元素五 本项目虽然也可以走完全的新市镇模式，但是却浪费了本项目优质的先天资源、项目规模及规划 模式二 模式一 被动郊区化下的郊区大盘模式 模式二 模式三 主动郊区化下的新市镇模式 主动郊区化下的复合地产模式 模式三 与家人、朋友共享生活的品质 繁忙生活中的一种转换 寻找一处自我的完美心境 足够的经济承受能力 最前卫的消费观念 …… 向往一个休闲舒放的自由空间 城市高端人群的共同特征 如何抓住这些人群的敏感点？ 案例1.中信山语湖 案例2.新鸿基玖珑湖 利用和优化自身资源，同时投入大量资金构建特色强势配套，打造城市家庭旅游、度假目的地，满足其崇尚休闲、享受的心理需求。 他们具备： 极其敏感的投资嗅觉 主动郊区化下的复合地产模式核心理念：由于高端人群总量较少，所以必须以强势特色的资源或项目来满足城市高端人群休闲度假生活的需求，同时配套和规划方面又具有部分新市镇的特色 模式三 在广佛、成都等房地产快速发展的城市，别墅产品已进入了大规模郊区化阶段，项目通过大手笔打造休闲设施并结合自身资源，实现了主动郊区化的复合地产的成功开发 中心山语湖 自然人文资源：2000余亩郊野森林公园、1500多亩国际体育公园、500亩生态湿地公园 高端特色设施： 18洞私家高尔夫、特色商业区、 铂金五星级酒店、广东实验中学南海学校 功能复合。包含旅游、度假、商务、运动、休闲于一体 成都麓山国际 优化现有资源.利用本身丘陵与湖泊地势,打造18洞高尔夫球场。 大手笔投资.项目占地4000亩，总投资40亿元人民币。 多种休闲设施.以高尔夫为主导,建设网球场、游泳池等各类运动设施。 新鸿基玖珑湖 自然人文资源：九龙湖森林公园、九龙湖水库 高端特色设施：27洞大广州最高端知名的高尔夫（亚运会高尔夫比赛场地），口碑极佳的五星级公主酒店； 利用 先天