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北京昌平二街酒店商业项目市场分析与定位报告
昌平二街项目
昌平二街项目
市场分析与定位报告
市场分析与定位报告
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司
REGAL LLOYDS INTERNATIONAL REAL ESTATE CONSULTANTS BEIJING CO.LTD
2006年6月
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
一、整体定位
(一)整体功能定位
集“特色商业、高档酒店、精致酒店服务式公寓”为一体的
多功能城市综合体
特色商业 :项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性,周边主城区的密集人口和成熟的商业氛围
将为项目带来巨大商机,并将与周边繁华的鼓楼西街、鼓楼东街和鼓楼南街共同打造昌平最具人
气的都市商圈;
高档酒店:高档酒店不仅进一步提升项目的品质感,同时更好的提升建筑形象和商业价值;
酒店服务式公寓:提供酒店服务的高档公寓,进一步提升项目品质感,投资自住两相宜;
多功能与建筑形象力的提升:该项目将全面提升昌平现有的建筑形象,现代简洁的建筑外立面及
富有变化的内部空间,将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑,这里不仅是一个靓丽的建筑综
合体,更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。
REGAL LLOYDS 3
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
一、整体定位
(二)物业类型及规模
项目总规模:约4.3万建筑平米(地上3.7万建筑平米,地下:0.6万建筑平米)
项目分物业类型规模:
项目分物业类型规模建议
商业 2~2.5万平米
酒店 0.8~1万平米
酒店服务式公寓 0.8~1.5万平米
总计 4.3万平米
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一、整体定位
1、商业总规模分析建议
区域商业总规模容量
= 区域人口总量×人均消费支出×商业平均利润率/(区域平均租金×核心商圈占比)
其中:城镇人口:约14万(含高校学生),人均消费支出:9168元
农村人口:约1万,人均消费支出:5365元
商业平均利润率为:6%~10%
区域平均租金取值为:2元/平米/天
核心商圈占比:65%~85%,取值:85%(区域商圈相对独立,且周边消费力偏低)
区域商业总规模容量约为:15~17万平米
REGAL LLOYDS 5
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
一、整体定位
区域商圈从现状及潜在竞争分析,将逐步分化出三个核心区域,本项目处于中心区位,结合区域居民的相对均衡
分布的现状,各核心区域的商业空间吸引力相当,结合商业规模定位研究稳健性的原则,商圈内部各核心区域的
商业规模容量取值均等,所以本项目区域商业的规模容量约为:
5~5.5万平米
结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求,区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求,本项目定
位必须实现区域商业的中心地位,因此结合对商圈研究中中心
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