南京中海地产凤凰街60万方项目前期定位报告2007.pdf

南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 目 录 第一章 项目与区域解析 3 第一节 项目主要经济技术指标 3 第二节 项目地理位置及四至 4 第三节 项目区域环境 5 第五节 区域发展规划 6 第六节 小 结7 第二章 市场环境分析 9 第一节 宏观政策环境 9 第二节 南京整体经济运行状况 10 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 12 第四节 重点片区房地产市场分析 15 第三章 南京豪宅市场分析 27 第一节 南京豪宅市场情况 27 第二节 南京豪宅区域板块划分 30 第三节 南京豪宅的购买特征 35 第四章 消费者调研 38 第一节 高端住宅消费者调研 38 第二节 酒店式公寓消费者调研 42 第三节 商业物业消费者调研 46 第四节 办公物业消费者调研 50 第五节 消费者调研小结 53 第五章 竞争及参考市场分析 55 第一节 板块竞争分析 55 第二节 直接竞争楼盘分析 61 第六章 案例专题研究 75 1 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 第一节 国内典型案例分析 75 第二节 南京类比案例专题解析 77 第三节 大盘定位策划借鉴 86 第七章 市场定位综合分析 89 第一节、SWOT分析89 第二节、公司经营目标分析 91 第三节、项目发展模式确定 93 第八章 市场定位 94 第一节 整体市场定位 95 第二节 住宅市场定位 99 六、产品的研发和创新建议 116 第三节 酒店式公寓定位116 第四节 商业物业定位120 第五节 办公物业定位133 第九章 总体开发建议 141 第一节 总体开发建议 141 第二节 分期开发建议 145 第十章 启动区开发建议 148 第一节 启动区选址 148 第二节 启动区组团——目标客群定位 148 第三节 启动区产品定位 148 第四节 启动区价格定位 149 2 南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告 第一章 项目与区域解析 第一节 项目主要经济技术指标 【地块规划技术指标】 用地面积：用地总面积212362.1平方米，其中市政配套用地面积24301.2 平方米,配套小学及加油站用地面积 18500 平方米,实际出让面积 169560.9平方米。 规划用地性质：二类居住、商业混合用地； 物业类型：办公、商业、酒店式公寓、住宅； 容积率：≤3.35 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30% 建筑面积：其中可建住宅面积约40万平方米，酒店式公寓约5万平方米， 商业约10万平方米（集中式商业约6.5万平方米、底铺约3.5万平方米）， 办公楼约2万平方米。 【地块规划要点】 在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公 和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住 （包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业 设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万平方米， 酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。 规划用地范围内应设置 24 班小学用地 1.4 公顷，加油站用地 0.45 公顷 （应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合 沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清 凉门大街集中布置）。