南京别墅市场分析报告.doc

南京别墅市场分析报告2005版 瑞尔特房地产顾问机构 二00五年十月 前 言 江南佳丽地，金陵帝王洲。南京——这个六朝古都自古以来就不缺乏别墅这一物业。本文只追溯到民国时代。本文把别墅从民国时代到现在的发展史分为朦胧期、萌芽期、成长期、扩张期四个时期，这样分的一个线索就是把别墅作为市场经济的产物，叙述它的前身、萌芽、成长、壮大。 本文根据一些具体的资料分析总结了在各个阶段别墅市场的一些主要表现和特点，详细叙述了各个阶段别墅市场的背景、板块划分、成因、客户群体，各个时期别墅的配套、格局等特点。还追根逐源分析了出现这些表现和特点的原因。 目 录 第一部分 南京别墅市场发展回顾 一 南京别墅市场朦胧期 二 南京别墅市场萌芽期 三 南京别墅市场成长期 第二部分 南京别墅市场现状分析 一 别墅市场现状表现 二 别墅市场成因分析 三 别墅市场板块分析 四 别墅市场模式分析 五 别墅市场价格趋势 附 件 一 典型楼盘情况汇总 第一部分 南京别墅市场历史回顾 南京别墅市场朦胧期 这个时期具体是指解放后到八十年代末这段时期。为什么称为“朦胧期”是因为这个时期的别墅并不是市场经济的产物，主要就是国民党时期的遗留产物。有别墅这类物业，但它又没有形成一个市场，只是别墅市场的一个前身，所以就称之为“朦胧期”。例如现在的南京公馆区依然较为完好地保存着２２５幢民国，街区的整体风貌、街巷空间尺度也基本保持着当年的格局。1929年《首都计划》南京颐和路、西康路一带，树高林密，环境清净优雅。行走其间，一幢幢掩映在高墙之内的西式洋楼映入眼帘，不使人回想到上世纪的民国时代这里曾是南京的高级住宅区和使馆区，旧官僚和权贵曾在这里大兴土木当时，公馆区建有花园洋房９２６５幢，宫殿式官邸２５幢成片的官僚住宅形状各异，各具情调，几乎找不到一座式样重复的建筑。仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式的建筑使这里成了各国住宅的“展览馆”。国民党高级官员如陈诚、阎锡山等以及后来的美国总统特使马歇尔等都曾住在这里。公馆区有宽阔的沥青道路，整齐的行道树，完善的供水和排水系统。花园洋房每户平均占地４００平方米，室内水电卫生冷暖设施齐全。室外庭院宽敞，花木茂盛。历经数十年风雨洗礼，南京民国名人们的公馆如今依然在实际生活中发挥着作用作为江苏省、南京市机关用房的住宅。如“李宗仁公馆”现为一所幼儿园，孙科公馆东苑宾馆，“小红山官邸”如今被称为美龄宫，是全国重点文物保护单位。?南京出台了《颐和路民国公馆区风貌保护规划》 1949年以前为加拿大大使馆，建筑为三层砖混结构，现建筑用途为住宅 1949年以前为菲律宾公使馆，建筑物为三层砖混结构，现由南京军区管理使用 原建筑物用途为住宅，又称阎锡山公馆，建筑为两层钢筋混凝土结构，设计年月为1936年，竣工年月为1936年。现为南京军区老干部活动室南京“小红山别墅”（又称“美龄宫”）。这是一座中国宫殿式大屋顶建筑， 南京大学内的原何应钦公馆。现在是南京大学的办公用房。南京北极阁1号原宋子文公馆。当年“西安事变”后张学良曾在这里被软禁，现在是一家小型宾馆。南京颐和路8号汪精卫公馆旧址。现在是一处老干部活动中心。1.2 南京别墅市场萌芽期 这个时期确切的说就是1990年—1999年这段时间，房地产市场上开始出现别墅这类高档住宅，但数量较少，而且显得有那么一点“羞涩”，开发商也没有大张旗鼓的宣传它们，但有需求的人还是会慕名而去，所以销售情况都很较好。 1.2.1别墅建造的背景 长江三角洲一直是中国经济发展的领头兵，南京作为长江三角洲的重要城市，南京的改革开放政策推行的比较早，所以到了九十年代南京的改革开放的力度已经很大，跨国企业入住南京，港商、台商来南京投资办企业，私营企业也开始增多和壮大，人均收入大幅度增加，国外的管理人员入住甚至定居南京。这一时期有三分之一的别墅是为了满足这部分外籍人士、台外侨胞的居住要求；另外三分之一的别墅是为了一些国企和省政府的领导阶层改善居住环境；还有三分之一的别墅是为了先富起来的私企老板满足个人的需求而建。 1.2.2 别墅的位置分布 这一时期的别墅主要分布在五大区域： 第一区域：以月牙湖为中心的月牙湖区域，主要代表楼盘有月牙湖花园，金陵御廷园。 这区域的特点是借着月牙湖这块天然的优美水景，大建亲水别墅，这个片区的楼盘都是别墅和公寓混合在一起开发，但在风景最优美的位置上都是独立别墅，占尽地利之势，是当时的高级别墅。像1994年开始开发的月牙湖花园就是别墅和公寓是混合在一起开发的，小区的主干道以西是会所、幼儿园和别墅区：以东是公寓区，月牙湖里的别墅都是独立别墅，规划的错落有秩，彼此之间不会遮挡视线，每一栋别墅都能一览无余的欣赏月牙湖的美景。 第二区域：以紫金山为中心的紫金山麓片区，代表