南京城市领秀项目定位方案.doc

南京顺驰地产有限公司 内容: 顺驰·城市领秀 定位方案_ 日期： 姓名: 部门: 研发部 （1）案名释义： “领秀”，取义于“领袖”，并避免领袖之张扬； 初构想用“西城”，现决定用“城市”，一方面，在地域范围上，将其“领秀、领导”的范围扩大。同时南京对于河西城市副中心的认知还不够，仍然认为老城区才是城市中心，而用城市不用西城，可以消除一些在地域上的心理障碍； ■相比万科的“光明城市”，顺驰的“城市领秀”显得独特而优异，并在气势上盖过万科的光明城市，作为顺驰地产进军南京的第一个项目，引发关注并体现实力是首当其冲的宣传重点，并在操作过程中形成企业品牌的积淀； 本项目定位为精品、高档物业，其客群也必然是城市中成功人士，在各自行业拥有着领袖地位的人，城市领秀便如同是他们的特殊称谓； 本案名琅琅上口，更容易为购房者所记住； (2)定位分析： 目前南京市场上的高端物业主要有郊区的别墅、主城中心或近中心地带等优越位置的楼盘，其中以郊区别墅为主。南京地区总价超过千万的别墅有三个项目，分别是：翠屏国际城的君临天下，用一座山头打造了南京目前最贵的别墅，售价3000万，建筑面积在800㎡左右，具体细节不详；帝豪花园城其中一座别墅售价达2000万，已经售出；江宁百家湖花园·印象威尼斯（岛中岛）规划了10余座顶级别墅，价格也在1000万以上，至少已售出4座。 据不完全统计，江宁地区总价在70万以上的物业几乎全为别墅，从2002年至未来3年内，供应量要超过6500套，这是从目前在售楼盘以及售完楼盘统计所得，而在今后几年新开的楼盘并未计入其中。销售势头也非常火暴，仅以百家湖外延地区的中国人家为例，中国人家西园自2000年开盘，220套别墅在今年上半年已经销售一空，北园的150套联排别墅自今年8月开盘，截止10月下旬已经销售过半，其东园38套独立别墅（230万元—560万元）自2003年年初开盘，至今已经销售了10套。中国人家项目在江宁只是一个中小规模的项目，销售状况一般，从而可以窥江宁别墅消费的热潮及高端物业的市场容量。 目前南京地区高层住宅主要集中在主城内近中心地带，或有极为优越地段的支撑（金鹰国际花园），或是有优越的景观资源的支撑，如湖景（湖畔之星、金色家园）、江景（好风如水）、山景（五台花园）等； 在单个项目体量上，供应量超过10万平方米的纯高层住宅项目只有金色家园，销售火暴；从市场反应来看，部分高层住宅在销售时候遇到一定抗性，主要是来自公摊面积和物业管理上，要很好解决这方面的问题就需要准确瞄准目标客群的购买力，高层住宅的高端定位成了必然的出路； 从调研中得知，户型面积在100—130平方米的高层住宅户型销售较好，　　　　超大户型需要在配比时候进行更为深入地调研分析；高层住宅的低层单位的销售不是很理想，因此可以从低层的观景效果以及和优美环境的亲近接触上来增强低层的吸引力；这也就需要以足够的外部景观支撑，又需要优异的小区内景观支持； 该层面上的客户置业为了追求更为舒适的居住生活方式，因此在未来的住宅中无论从建筑表现、户型功能以及物业服务等方面都要极大地改善居住的舒适度。目前南京市场上的住宅层高基本上是2.8米，或是不足2.8米，本案在设计时候考虑加大层高，提高居住舒适度，层高3米起，高的可达到4.8米，同时注意层高余室内面积的和谐的比例，如此层高在南京的高端物业中也是鲜有的。在今后的设计中，更为着重考虑观景以及低层的临景效果的处理，从建筑表现出发，以吸引眼球为目的，充分发挥建筑造型的视觉冲击效用，乃至在建筑表现上花费力度大于在建筑功能之上，从全方面提高住宅品质以及生活质感，从而提高产品的价值价格比！ 本案位于河西新城中心地带，商务发展前景极好，又处于滨江风光极佳位置，占据了休闲及商务毫宅的几乎所有有利因子。目前国土部门下发的对于别墅用地叫停的通知虽然未能全力地被执行，但在很打程度上限制了郊区休闲别墅的发展，从而更进一步推动本案这类高端物业的发展，加上政策利好以及主城内出让土地大幅度降低，可以预测，在未来寄年中，滨江地带的休闲商务豪宅将在南京的高端物业市场中占有不可忽视的份额。而且本案的交通、区域形象以及学区素质等因素都超过了世茂·外滩新城所在地块的基本素质。下关地区（世茂·外滩新城所在地）区域形象较差，而河西新城的形象则是在蒸蒸日上；下关地区的交通布局零乱，且有大量过境车辆，而新城区则是交通设施质量较高；下关地区学区素质一直在南京主城区内处于下游水平，新城区在引进知名教育机构上的力度一直都比较大，目前南京市一流的中学——金陵中学已经进驻河西。在未来的