哈尔滨市天洋华府项目策划报告2002.doc

哈尔滨市天洋华府项目 营销策划报告 第一部分 市场环境分析 一、城市概况及经济概况 （一）城市概况 1．地理位置：哈尔滨市位于东经125°42′～130°10′、北纬44°04′～46°40′之间，地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。总地面积53068平方公里，其中市区面积1660平方公里，建成区面积211平方公里。哈尔滨市现辖7区、12县（市），南岗区、道里区、道外区、香坊区、太平区、动力区、平房区7个区．市区人口万各区（市）2001年末总人口数：南岗区?????? 88.45万人道里区?????? 65.79万人???道外区?????? 35.90万人???太平区?????? 34.45万人???香坊区?????? 32.30万人??? 动力区?????? 34.81万人???平房区?????? 15.69万人???哈尔滨市旅游资源十分丰富，主要包括冰雪旅游、生态文化游、城市风光游、民族风情游、金源文化旅游等，是全国最主要的冰雪旅游胜地。2001年接待国内外旅游者1154.0万人次，其中：接待海外旅游者17.0万人。旅游总收入55.7亿元。农村经济稳步发展。实现农林牧渔业总产值295．4亿元，比上年增长5．2%，其中：农业产值157．8亿元，下降0．5%。工业经济快速稳定发展。全市实现工业增加值318．4亿元，比上年增长12．1%。主要工业产品产量： 　 2001年 比上年增长(%) 卷烟 23.1万箱 -12.8 啤酒 74.3万吨? 5.6 原油加工量 ?239.1万吨 24.5 发电量 93.8亿千瓦小时? 5.0 汽车 15.5万辆? 11.0 化学原料药 2371.0吨 12.8 中成药 4356.0吨? 17.0 乳制品 11.2万吨? 31.1 水泥 339.6万吨 3.1 发酵酒精 4.8万吨 2.0 煤气 5.4亿立方米? 9.0 电站锅炉? 9033.0蒸吨 -2.2 电站汽轮机 183.0万千瓦 16.8 内燃机 708.0万千瓦 19.6 轴承 5729.0万套 12.1 工业经济效益明显提高。全市规模以上工业企业实现利税总额42.6亿元，比上年增长12.6%，利润总额5.4亿元，增长52.8%；亏损企业亏损额下降4.8%。经济效益综合指数为77.0，比上年提高2.9个百分点。年，全市工业总产值完成亿元固定资产投资 固定资产投资高速增长。全社会完成固定资产投资311.8亿元，比上年增长22.9%竣工房屋建筑面积1903.7万平方米，比上年增长7.1%。基本建设、更新改造和其它投资竣工项目650个全市现有建筑业企业730个，实现增加值74.7亿元，比上年增长19.3%。开发区发展壮大。经济技术开发区和高新技术产业开发区合并后，累计共批准企业3216家，现有外资企业257家金融、证券和保险业 金融保险业实现增加值45.6亿元，证券市场发展日趋规范。财产险保费收入6.0亿元 2、整体规划 本项目共有4栋28层的高层，其中住宅部分为6-28层，商业部分为1-5层，负一层为地下停车场，负二层为设备层。 3、经济技术指标 用地面积：18873㎡ 总建筑面积：101800㎡ 总容积率：5.39 建筑密度：25.68% 绿化率：35% 车位数：240个 地下停车场面积：8400㎡ 建筑高度：100米 二、区位分析 道路状况 项目为哈尔滨市南北主干道红旗大街的中心地段，红旗大街横贯哈尔滨市动力、香坊、南岗、太平四个区，交通十分便捷。共计有3、7、21、23、26、72、86、90等路大巴经过项目门前。 2、周边配套设施 公共设施：龙塔、大型体育会展中心、工商局、税务局、哈广播电视中心、加油站、警官学校、检察院、消防培训中心、消防医院、中级法院 文化教育：华夏学院、职教中心、59中、体育场馆、闽江小学、松雷中学 金融经济：农行、交行、工行、建行、商行；哈科技园新服务中心、科学技术园、知识产权局、开发区创业中心、哈高科持创业中心、电力科学研究院、农垦大厦、东方家园、民航大厦、天鹅航空公司、 现有楼盘：华采艺邻、阳光2000、金马商住、都市豪庭、金源花园、时代广场、世纪广场、香榭丽苑、金桂园、地王大厦、昆仑商城 餐饮服务：天鹅饭店、新加坡大酒店、龙塔、名都高尔夫俱乐部、理想乳鸽 周边配套较完善。 3 、哈尔滨市高新技术开发区竞争楼盘分析 华采.艺邻 华采.艺邻为于本项目的斜对面---红旗大街160号，是由北辰房地产开发公司开发的，项目由1栋24层高层住宅和1栋16层多层住宅及1栋26层自用办公楼组成。其中住宅部分共有130多套，高层住宅发售均价使用面积4500元/㎡。其供暖方式为开发区热力网地暖式，面积由40㎡--114㎡。层户数为2梯6户、2梯4户，电梯费初步定