哈尔滨新玛特商业地产项目市场研究及项目发展策划.doc

哈尔滨[大商·新玛特购物休闲广场]项目 市场研究及项目发展策划方案 目 录 前 言 7 上篇：项目商用物业发展策划建议 10 1.哈市宏观分析 11 1.1.哈市概况 11 1.1.1.城市规划 11 1.1.2.经济发展状况 12 2.哈市商圈构成及分布 13 3. 哈市居民商业消费习惯调查分析 16 3.1.受访者基本资料 17 3.1.1.教育程度 17 3.1.2.职业 18 3.1.3.个人月收入 18 3.1.4.家庭月总收入 19 3.2.哈市居民购物、休闲、娱乐、餐饮等方面的消费习惯 21 3.2.1.消费场所的选择 21 3.2.2.消费频率 27 3.2.3.每次消费金额 31 3. 3.哈市居民对目前购物、休闲、娱乐、餐饮等场所的评价 34 3.4.如果在哈一百附近有新的多功能商业广场，对哈市民的吸引程度 36 4.哈市商业经营发展趋势 39 5．哈市商业地产市场 42 5.1.商业营业房市场（商铺） 42 5.1.1.发展历史 42 5.1.2.最新状况 42 5.1.3.供销市场 44 5.2.典型商用物业分析 46 5.3.哈市办公楼、写字楼市场 55 5.3.1.供应及分布 55 5.3.2.市场销售 55 5.3.2.租赁市场 56 6.商用物业市场需求分析 57 6.1.投资商铺的计划 58 6.1.1.投资者的基本资料 58 6.1.2. 投资意见状况（愿意投资住宅、商铺、储蓄等种类的比例） 62 6.2.商铺投资人群需求分析 63 6.2.1.投资商铺的类型 63 6.2.2.投资商铺的首先区域 64 6.2.3.投资者考虑投资的前三个项目名称(商场、广场、商业街等名称) 65 6.2.4.商铺面积要求 65 6.2.5.接受的商铺类型 66 6.2.6.接受单价 67 6.2.7.接受总价 68 7.项目整体分析 69 7.1. 项目概况 69 7.2.SWOT分析 70 7.2.1.项目优势（S） 70 7.2.2.项目劣势（W） 71 7.2.3. 项目机会（O） 72 7.2.4.项目威胁（T） 72 8.项目市场定位 73 8.1.项目整体功能定位 73 8.1.1功能定位 73 8.1.2.形象定位 74 8.2.外销商铺目标群体分析与定位 74 8.2.1.目标群体需求分析 74 8.2.2.目标群体定位 81 9.外销商铺商业规划建议 82 9.1.外销商铺市场定位 82 9.1.1.外销商铺定义 82 9.1.2. 外销商铺功能定位（销售层面） 83 9.2.外销商铺经营定位和经营主题建议 84 10.外销商铺营销建议 89 10.1.商铺产品建议 89 10.1.1.设计原则 89 10.1.2.产品设计（建议） 90 10.2.外销商铺销售模式、投资收益与风险分析 93 10.2.1.销售模式 93 10.2.2.外销商铺投资收益与后期风险分析 99 10.3.其他建议 109 11.整体营销控制 110 下篇：项目住宅物业发展策划建议 114 1. 哈市房地产（住宅）市场分析 115 2.住宅购买需求分析 117 2.1.哈市民购买住宅的计划 118 2.2.购房的需求分析 118 3.项目住宅物业SWOT分析 123 3.1.项目优势（S） 123 3.2.项目劣势（W） 124 3.3.项目机会（O） 124 3.4.项目威胁（T） 124 4.市场定位建议 125 4.1.定位策略 125 4.2.市场定位 125 4.2.1.功能定位 125 4.1.2.形象定位 126 4.3.目标群体分析与定位 126 4.3.1.目标群体(潜在购买者)需求分析 126 4.3.2.目标群体定位 128 （3）目标群体特征分析 129 5.住宅物业户型配比建议 130 5.1.可参比楼盘户型供销状况 130 5.1.1.可参比楼盘个案基本资料 131 5.1.2.可参比楼盘户型统计分析 141 5.2.项目户型比例建议 153 前 言 本次提交之《哈市新玛特购物休闲广场市场研究及项目发展策划方案》是我司新玛特购物休闲广场项目组通过对哈市商业及住宅市场进行深入细致、针对性较强的研究后，高度结合项目特色，度身定做的实操性项目发展策划建议方案。 本报告由上、下篇二个核心部分构成，涵盖消费习惯研究、商业及住宅市场分析、商业及住宅物业发展定位及建议、外销商铺产品建议、物业销售等诸多内容，我司期望籍此策划报告为贵司“新玛特购物休闲广场”项目的投资开发、销售提供策略建议。 上篇：项目商用物业发展策划建议 1.哈市宏观分析 1.1.哈市概况 哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心，现辖8个区、11个县（市），总面积53068平方公里