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关于策划 策划是什么？ 机械一点： ——策划就是某个团队在某个 立场、一定条件下达成既定目标。 谁？——不同的人不同的策划； 为谁？——不同的立场不同的策划； 什么限制性条件？——不同的条件不同的策划内容； 通过什么方式？——不同的前提不同的策略与执行； 达到什么样的目标？——不同前提不同目标； 越复杂、越难把握的事情，越是需要策划 到一定程度，策划在某个行业或领域职业化。 谋士、军师、房地产营销策划 直接一点： ——策划就是策略和执行组成的多集合系统； 策中有划，划中有策 感性一点： ——策划就是生活 买个菜，上个班，下盘棋，…… 一次战争，一场文化革命，…… 知人与人之间的关系，可以任人； 知项目与项目之间的关系，可以定项目战略； 知城市与城市间的关系，可以定城市战略； …… 大至国家大事，小至个人琐事 心有多大，策略就有多奇 心有多细，执行就有多精细，彻底 路就可以走多远 什么是房地产营销策划？ 之所以策划在房地产行业职业化了，就因为： -职能部门牵扯太多 -市场太难把握 -涉及资金量太大 -拍卖和自然卖混杂 -开发周期长 -相对普通商品，房子对于客户本身是一种体验性很强的商品 营销是市场经济条件下出现的细分策划 甲方的策划和乙方的策划不同： -甲方重目标、现金流、执行 -乙方重创意、流程标准化、出货速度 房地产项目开发流程： 拿地、立项、可行性分析报告、规划设计、动工、推广、现场部署、开售、推货、入伙、物业管理。 几条常规线索： -工程：动工、封顶、脱外立面、拆栅棚、竣工； -营销：市调、定位、规划设计指引、广告出街、蓄客、开盘、加推； -现场包装展示：售楼部开放、园林开放、样板房开放、商业街开放等； -活动： ——公关活动：品牌发布会、公益活动等 ——促销活动：团购、暖场促销、老带新等 ——蓄势活动：动工仪式、售楼部开放、园林开放、样板房开放、开盘等节点相关活动。 一个项目的产品是如何生成的？ 设计 成本 营销 客户 产品 土地 在甲方，营销虽然不过是一个重要部门之一，但相比其他部门，涉及很多角度，需求、竞争、地块、目标。 营销的角度，项目是如何定位的？ 市场缺什么 地块适宜做什么 竞争态势偏向 项 目 如何感知一个项目：立体化、多维度眼光 地理位置 周边配套 小区 房子 不动产作为商品，其有三大基本特征： 1、不可移动，所以和周边环境联系紧密； 2、无法进行真实体验，所以需要大肆包装渲染； 3、不可移动，所以要拉客户上门来了解，不像服装、首饰； 如何发现价值、创造价值？ 价值挖掘的 客观前提： 1、客户通常不知道自己喜欢一个项目的所有原因； 2、客户在入住之前，无法体会项目的所有优点； 3、并不存在所谓的真相，楼盘之间孰优孰劣，更多的是一个认知的差别； 如何专业的看一个项目： 以上只是帮助你理解策划， 策划就是要打开思路，落实到执行； 企业必须有分工； 那么，策划具体到底要负责什么工作？ 尽管去优化甚至推动项目 但没有谁可以独立做项目 不要神化策划，更不要妄自菲薄 1、外脑——增加idea：企业、产品、营销等 2、资源——客户资源 3、团队——营销团队 乙方公司是什么角色？ 策划什么都做，整个一打杂； 项目经理或者策划经理思想主导。 具体工作内容： 前策（推广部署以前）：做市调、撰写策划报告、规划设计指引 执行（推广到入伙）：策略制定、推广部署、广告对接、地盘包装、现场展示、活动对接、沙盘/模型/楼书/认购书等各种物料筹备、蓄客、客户盘点、定价、开盘、推货把握、现场管理。 基本上售楼部现场的所有相关工作都要负责或者监督或者参与。 乙方的，常规划分： 策划什么都做，整个一打杂； 项目经理或者策划经理思想主导项目。 1、找到尽可能多的原意支付更高价格的买单人； 2、尽可能提升客户对项目的认知价值；——人作为开放式多元系统，时刻和周围进行着信息与能量的交换，因此对事物的认知、对自身的期望都在变化之中。——消费者都是有限理性。 营销于甲方，价值在哪里？ 二者，密不可分，相辅相成。 买单人变成客户，是销售团队的责任，策划只可以辅助，不要妄想同时承担下来，否则两头都不给力。 推荐：能量耗散理论 网址：/