博思堂某地产综合服务公司.ppt

项目价格的确定 各案均价按照目前销售或公开价格取得 以上均为按建筑面积计的均价 修正后各相关楼盘价格Pi ’ Pi ’ = (Qx/Qi) Pi Pa ’= (Qx/Qa) ×Pa = (80/90) × 30000 = 26600 Pi ’ = (Qx/Qb) ×Pb = (80/98) ×40000 = 32700 Pi ’ = (Qx/Qc) ×Pc = (80/97) × 50000 = 41000 由Px=∑PiWi，得　Px=(Pa ’Wa+Pb ’Wb+Pc ’)/(Wa+Wb+Wc) 　　　　　　　　　 　=(19300 ×45%+35100 ×30%+44000 ×25%)/100% 　　　　　　　　　=32030元／平米 考虑到本案所处区域升值空间，我司认为： 市场比较法得出价格——32000元/平米左右 ·····项目商业价值定位 按位置制定—— 商业项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加商业价值。而本案商业面临着一个难题，项目北侧目前处于比较尴尬的境地，其商业价值高低要取决于周边环境。就现状而言，其商业价值远远低于沿鼓楼路段商业，而如果项目北侧的大润发超市进驻的话，其商业价值就远远高于沿鼓楼路段商业，但目前大润发是否在此否进驻尚未得到确定，故项目北侧商业暂不进行商业定价，视日后具体情况而定。 沿鼓楼路段 沿项目北侧 ·····项目商业价值定位 价值制定内在背景 ·····项目商业价值定位 按产品制定—— 市场中的社区配套型商业都为1层或1、2层联卖，而本案项目为3层为主，在商业价值方面较低，且市场抗性较大。市场中大型集中型商业均是采用一层单独销售、二、三层招租的形式。单层和1+2层商业无论从实用性与投资回报率来看，均比其他形式要突出，故市场接受度较高。体现在价格上，按1-3层的单层均价是由高到低的。 价值制定内在背景 具体价值制定 由于本案商业产品特征多样，故根据以上市场比较法及项目实情后得出的价格，再结合市场中不同类型的产品价格制定出符合本案产品特征的价格。 10000 25000 40000 37500 25000 3层 2层 1层 1-2层 1-3层 销售单价 （元/平米） 1、2、3层分别单卖 1-2层 1-3层联卖 出售形式 单层铺的投资价值远远高于其他形式的商铺，故本结合本案商业特征考虑到实际需求与项目销售制定出以上价格，而产品中的2+3的组合在销售过程中可通过业态划分和销售引导搭售。 ·····项目商业价值定位 故本案商业整体均价为25000元/平米。 ·····项目商业价值定位 销售周期预判 486套 435套 17套 体量 网签9套 2010年1月 金通梅园 网签102套，上层招商空置90% 2006年2月 财富广场 网签268套，上层招商空置80% 2004年12月 坡子街 去化率 开盘时间 项目名称 通过类比结合本案实情，本案朝鼓楼路段，按1+2组合可在6个月内去化，而3层将是去化难点。朝北商铺则依赖北侧地块的开发成果。整体按18个月的销售周期预算。 * 怡景二期商业部分价格定位建议 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年元月 开 篇 引 言 首先，非常荣幸能为贵公司提供服务！本次报告是继博思堂泰州分公司前期报告之后向贵司提供关于**二期项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。由于时间仓促，该报告中有不当之处，敬请指出。 泰州房地产市场瞬息万变，我们将动态追踪并做进一步深入研究，及时提供相关的专题报告。 区位未来商业价值 区位当期商业价值 项目产品分析 产品价格定位 博思堂专业经验 项目背景分析 泰州核心商圈发展 泰州商业地产发展 我们的总体思路： 泰州商业地产发展分析 1 泰州核心商圈分析 2 当前项目区位价值分析 3 未来项目区位价值分析 4 项目SWOT分析 5 项目商业价值定位 6 目 录 住宅 商业 ·····泰州商业地产的发展分析 2002—2005年 商铺投资集中于各个新建小区的街铺。04年坡子街启动；商铺入市的价格2-3万元/㎡，1-2F销售，3-4F招商，整体空置率约占60%（内街空置），05年财富广场启动；入市价格约2-3万元/㎡ ，1F销售，3-4F招商，整体空置率约占80%（内街空置） 2005-2007年 商业地产依旧以住宅区街铺为主体，坡子街、财富广场纠结于上层商铺的招租。商铺投资者出手谨慎，市口的好坏决定投资与否。 2008年至今 社区街铺依旧是商铺投资主体。老街在政府扶持下，运作成功，一铺难求。三水湾、泰茂商业中心启动。坡子街、财富广场依旧纠结于上层商铺的招租。 2002—