博思堂10年盐城市壹品仕家三期高层产品价格建议报告.ppt

* 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 壹品仕家三期高层产品 价格建议报告 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010年5月 定价思路—— 当前市场对比价格 项目入市价格评定 市场价格走势时效影响 土地市场分析 住宅市场价格分析 政策因素影响系数 项目产品价值支撑 土地市场分析 1 住宅市场分析 2 项目产品当前市场价格推导 3 产品入市价格推导 4 目 录 6259 10728 9920 15324 22200 26529 成交地价（万元） 3579 7728 9620 11824 16000 18029 起始价 （万元） 1550 ≥35% ≤22% ≤2.2 商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。 18352 市民广场西地块 N0.2010-15 1388 ≥35% ≤24% ≤1.8 商住用地。商业建筑面积不大于10000㎡。 42930 公安局南侧地块 N0.2010-14 773 ≥25% ≤40% ≤2.0 商业用地。 64128 白天鹅商业广场南地块 N0.2010-13 925 ≥35% ≤24% ≤2.1 商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。 78825 阜城镇政府北地块 N0.2010-12 851 ≥35% ≤24% ≤2.2 商住用地。商业建筑面积不大于15000㎡。 118518 新兴大桥南首东地块 N0.2010-11 1103 ≥35% ≤24% ≤2.0 商住用地。商业建筑面积不大于5000㎡。 120192 天鹅丽都东地块 N0.2010-10 绿地率 建筑 密度 容积率 楼面价(/元m2) 规划指标要求 规划用地 性质 出让 面积 （m2） 土地位置 地块 编号 土地成交信息 结合以上成交土地的容积率、成交价、楼面价等因素来看，加之建筑成本本身费用，预估未来开发基本成本将会超过现阶段市场高层产品的售价。 3. 产品 2. 规模 4. 价格 1. 区域 城南新区土地储备量爆发，约有85万方的新增土地开发量 容积率均在2.0左右，高层产品将是未来市场主流产品 土地楼面价最高已达1550元/㎡ 土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨 土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-20万方 总结 土地市场分析 1 住宅市场分析 2 项目产品当前市场价格推导 3 项目产品入市价格推导 4 目 录 本案 帝景蓝湾 清华名仕园东苑 锦绣嘉园 澳洋欧洲花园 盛世嘉园 碧水豪苑 紫金明珠 绿洲半岛 天鹅丽都 鸿儒名邸 帝逸国际 阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个，待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。 项目分布 暂无 6栋多层 约8万方 绿洲半岛 高层 暂无 19万方 帝逸国际 高层 暂无 100万方 天鹅丽都 暂无 5栋小高层、10栋多层 2.6万方 紫金明珠 11栋高层(19F、32F) 21栋多层 24.8万方 鸿儒名邸 5万方 8万方 5.5万方 11.2万方 15万方 总建 无 3栋小高层(12F) 4栋高层(16F) 无 无 未来产品 高层预计6月左右推出 备注 4栋小高层(12F) 锦绣嘉园 高层(约460户) 多层(240户) 澳洋欧洲花园 9栋小高层(11+1F) 清华名仕园 4栋高层(19F) 碧水豪苑 多层(剩余1套) 帝景蓝湾 在售产品 项目 目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力； 随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售； 从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。 项目推案 楼层差100元，楼栋差50-100元 楼层差约80元/㎡ 3F2980元/㎡ 起，每上一层加50元/㎡， 1-6F3300元/㎡ 、7F以上每层加100元/㎡、 1-7F3060元/㎡、7F以上3360元/㎡ 一房一价，最高已至4600元/㎡ 暂无 2-6FM每层加100元，7F以上不规则累加 价差 优惠3-5个点 3480元/㎡ 120㎡左右的最为畅销 顶层销售情况不佳 多层90-143㎡ 鸿儒名邸 一次性付款优惠4个点 3400元/㎡左右 4栋在售，仅8—11F去化情况良好 高层128 —139 ㎡ 锦秀家园 购房优惠8个点 3480元/㎡左右 1-3#基本售罄，4# 销售50%，剩余产品集中在7F以下楼层 高层120 —180 碧水豪苑 优惠：100元/㎡ 3500元/㎡左右 仅有位置较好的一栋楼95 ㎡房源去化良好 高层95 —140 ㎡ 紫金明珠 3080元/㎡ 3780元左右 预计3600元/㎡ 3450元/㎡ 均价 总体去化情况较好，剩余产品集