同策2010年上海招商地产广富林2.ppt

社会大众对招商地产的普遍认识是这样的 从招商依云郡、招商南桥1号到招商雍华府,招商地产为上海奉献多个经典作品 社会大众或是购房消费者,也或许是这样认识 那些曾经商海浮沉 那些游刃于东西方世界 如今淡定天下，可随心所欲的社会顶层 看惯了世界上 充斥的斑斓色泽、欲望纠结 深藏一颗中国的心 内心深处要么存留着斑驳的记忆 要么留恋着中国风骨的风情 骨子深处渴望着平静与安稳 甚至已经不需要向社会证明什么 他们希望在一处最有底蕴的地方 看着这个曾经拼搏过 或者被深深吸引着的世界 整体营销推广策略 整体营销推广策略三部曲 营销大事记 营销大事记 营销大事记 营销大事记 在上海最有文化印记的地方进行形象展示 售楼处中国会馆 售楼处古拙禅意 6 　 5 2 　 　 　 　 220以上 25 8 　 5 　 6 　 　 500以上 71 15 12 25 　 18 1 　 450-500 46 　 4 21 　 16 　 　 400-450 23 　 　 6 　 12 　 3 350-400 24　 　 　 　 　 　 　 24 300-350 14　 　 　 　 　 　 　 14 250-300 5　 　 1 3 　 　 1 　 200-250 14　 　 2 8 4 　 　 　 150-200 合计 210-220 200-210 190-200 180-190 170-180 160-170 150-160 　 面积段（㎡） 总价段（万） 西区别墅市场研究——叠加别墅 主力成交总价段集中在400-500万，主力面积段集中在170-180㎡和190-200㎡。 西区独栋为本案最直接的竞争产品，主力成交总价为700-900万，其次为900-1100万； 龙湖滟澜山的主力成交总价为600-1000万，高品质的联排打造可实现独栋的价格水平； 结合以上市场现象及本案产品特征，本案可能实现以下三个价格层级： 700-800万，800-900万，900-1000万 400 500 600 700 800 900 1000 1100 最高端联 排成交价 独栋主 力成交价 700-900万 600-1000万 本案联排别墅的均价为 35000元/㎡ 900-1100万 联排价格定位-总价卡位法 根据目前联排别墅市场总价现状及本案产品特征， 建议本案联排别墅的均价为35000元/㎡ 徐泾板块 赵巷板块 泗泾板块 松江新城板块 佘山板块 本案 同润圣塔路斯 佘山东郡 定价方法：市场比较法 类比项目选取原则 泛佘山区域的在售的与本案直接构成竞争的 代表型，，且未来竞争存量较大的小独栋项目 根据以上原则，本案类比项目为 佘山东郡、同润圣塔路斯、长泰西郊别墅 佘山东郡项目层级与本案类似，故佘山东郡项目权重取40%，同润圣塔路斯和长泰西郊别墅各取30% 长泰西郊别墅 联排价格定位-市场比较法 选取佘山东郡、同润圣塔路斯、长泰西郊做为本案类比项目 祥泽河水景充分打造与引入利用 坡地景观 全框架结构外墙外保温，首层保温石材干挂，二层劈开砖 抗压保温屋顶 佘山泗泾交界处，临佘山地铁站，东南向为祥泾河水景，北面为动迁房，周边高端居住氛围及形象不佳，容积率0.3，156栋的纯小独栋社区，主力面积260-28\302-320㎡，欧式风格，立面首层保温石材干挂，二层劈开砖，抗压保温屋顶，但景观较为一般，项目整体品质一般。 三期53栋，施工中 预计2010年9月入市 联排价格定位-类比项目概况：佘山东郡 泛佘山内低总价驱动型项目，临近佘山，具备一定的水景资源，但周边环境和居住氛围较差，产品品质一般 100-180㎡层高3米阳光地下室 6米挑高客厅 赠送层高3m面积180㎡阳光地下室； 一层送350-700㎡私家花园； 整体采用大开间小进深设计，一层客厅、餐厅及客户全南布置；客厅挑高6m； 二层双卧室朝南，挑空客厅营造主卧独立区，配公共家庭厅。 项目目前在售：4栋二期尾盘，成交均价30000元/㎡,总价800-1000万 项目销售概况： 04-年6月推首批13栋，05年8月售罄，价格1-1.2万元/㎡ 08年5月推二期首批临近古楼路13栋单位受北面廉租影响最大的240-300㎡单位,均价1.1-1.2万元/㎡，后陆续由北往南，由西往东推出100栋，主力单价2.2-2.4万元/㎡ ，总价600-800万 未来竞争情况 二期剩余4栋，9月即将入市的三期53栋。 客户概况： 泗泾本地产业及个体客户30%左右，闵行、徐汇、长宁等西区客70%左右，自住兼投资，主要看中佘山资源、纯独栋社区及相对较低的总价 联排价格定位-类比项目概况：佘山东郡 项目地下室、花园等附加值较高，户型大面宽设计，目前二期尾盘在售，