四平市铁东区客车厂项目整体定位及物业发展建议.ppt

四平市铁东区客车厂项目整体定位及物业发展建议 利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给客户。 虽然空间很小，但由于形成特定功能，容易被客户所感知。 卧室和客厅是客户经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的落地窗，同时保证有良好的室外景观和采光。 物业发展建议 ?物业发展建议的原则及内容? 竞争原则：针对竞争对手形成产品力的差异 经济原则：在控制成本的前提下，集中火力突出卖点 风险原则：减弱和规避地块劣势，降低项目风险 项目规划布局 项目建筑空间 项目建筑平面 项目园林设计 项目配套设施 项目物业管理 物业发展建议的内容： 物业发展建议 ?布局规划? 地块整体方正，利于整体规划布局。同时临近北三市场，商业氛围浓厚，商业面积可适当增加 四周临近市政道路，应尽量避免噪音对社区环境的影响。 A处昭示性较好，可作为社区主入口及项目销售中心。 北 六 经 街 北 一 纬 路 北 二 纬 路 北 七 经 街 北 四 经 街 中 心 医 院 北 五 经 街 A 最佳居住区域 次级居住区域 最佳商业区域 次级商业区域 商业的设置： 商业以裙房沿四条市政道路最大化分布，社区临近中心医院一侧可根据实际情况设置二层商铺。 社区开发节奏：项目采用统一规划，整体开发，分期销售。先期以南侧临街的多层销售，树立项目的良好形象，中期借势推出小高层项目回笼资金，最后推出环境较好的多层房源实现利润最大化。 楼层高度：小高层设置为11层，多层为6层带阁楼。 物业发展建议 ?布局规划? 物业发展建议 ?布局规划? 原则一：可考虑在地块西侧、北侧布置小高层，拉升容积率，提升利润。同时对街路噪音有一定的阻挡作用。 原则二：充分利用地块方正性，住宅布局保证南北通透。 原则三：为保证价值最大化，在保证利润的前提下，考虑降低建筑密度，保证社区舒适性。 原则四：社区环境较好的位置布置大户型，相对较差的位置布置小户型。 原则五：在社区四周规划裙房商铺，增加社区私秘性的同时也使利润有所增加。 借鉴1：帝景豪苑 西侧北侧布置小高层，阻隔主干道噪音，增加社区私密性。 借鉴2：金港名都 西侧布置小高层阻挡噪音，拉升容积率，曲线规划景观带，景观共享性增强。 物业发展建议 ?布局规划?道路系统 采用人车分流的双层道路系统。但车行、人行道路均要避免“一通到底”的直线设计，依各景观节点规划布局，充分结合社区景观，真正做到曲径通幽、移步换景。 道路铺设要体现现代气息，与市场上的硬性铺设相区别，增进社区交流空间。 物业发展建议 ?布局规划?道路系统 物业发展建议 ?建筑空间? 立面设计原则：凸现现代气息，体现项目品质 根据项目定位，项目的整体气质应体现城市感与现代感，因此外立面设计应始终围绕现代这一主题进行 以简洁、时尚的现代风格为主 立面挺拔，高耸，体现时代气息 颜色尽量明亮，与社区景观和谐统一 外墙材料以高档涂料为主，局部采用面砖，彰显品质 使用大幅玻璃，体现通透感 整体功能布局合理，客厅、餐厅形成南北通透，采光通风效果好； 南北双阳台设计，餐厅拥有独立的空间且直接对外彩光可达北阳台； 厨房竖向设计不影响南北通； 主卧、次卧凸窗台设计，增加了卧房内可使用面积； 过道公共空间面积精简； 卫生间干湿分离，人性化设计。 物业发展建议 ?建筑平面? （多层）二房户型建筑面积：85平方米 三房户型建筑面积：120平方米 物业发展建议 ?建筑平面? 客厅宽敞阳台 卧室带凸窗 全明户型 功能阳台 78平方米，2房2厅户型 户型方正，南北通透 全明户型，提升居住舒适性 厨房设置功能阳台，满足居住便利性 客厅宽敞阳台的设置，采光、景观均有所提升。 物业发展建议 ?建筑平面? 可赠送层高低于 2.2米的墙体衣柜 150平方米，4房2厅户型 大面积落地窗：北方冬季对采光有一定要求，在客厅和卧室设置大面积落地床不但提高采光度，对提升外立面现代感也有一定作用。 物业发展建议 ?建筑平面? 物业发展建议 ?建筑平面? 设置阳光房：为两房、紧凑型三房户型设置阳光房，提升居住舒适性的同时也增强产品竞争力。 重视采光保暖的同时，为客户提供丰富多样的生活趣味，居家舒适度有所提高。 物业发展建议 ?建筑平面? 赠送阁楼：给顶楼附送实惠的阁楼，增添生活情趣。 物业发展建议 ?建筑平面? 户型面积配比：根据客户偏好及各种物业的市场表现，确定本项目的户型配比如下。 10% 2室2厅 82-89㎡ 30% 2室1厅 65-75 ㎡ 50