呼和浩特财智领寓项目前期整体策划提案2007(联合创展).pdf

【新首府·新赛罕·新生活】① 提案单位：联合创展( 中国) 地产运营机构 提案密级：AAAA 提案时间：公元二00七年三月 汇报要点 宏观背景 ：经济发展底子薄，但增长速度快；城市中心聚集度下 降，城市中心的聚集力量并不显著；城市将向东、向南发展；住宅产 品的开发从市中心向外围渗透；产品形式正向多元化方向发展；高层 住宅的认可度有所提升；小户型认可度提高，需求主要集中在赛罕区 城市中心地带；产品和营销推广方式尚有创新空间。 2008-6-24 汇报要点 地段分析 ： 处在中高档居住区成熟的大学东路与新华大街之 间， 有利于中高档居住区打造；城市向东向南发展将加强区域城市中心地 位，区域有条件发展成为市中心的中高档居住区，但尚未形成中高档 居住环境；地块面积较小，采光和景观受周边建筑物的挤压；与长乐 宫一带、新华大街沿线相比，地段价值处于劣势。 2008-6-24 汇报要点 市场供应 ：城市东、南部住宅项目较集中，而且多在主要道路 两侧；本案面临的竞争包括城市边缘的大盘项目、城市中心的中高档 项目、地块周边的小型项目等，另外城市聚集度低造成可开发用地分 布广泛、零散，也为潜在竞争项目出现预留了空间。 2008-6-24 汇报要点 需求调查 ：呼市消费群地缘性强，对位置、距离比较重视，项目 周边，乌兰察布东路沿线、长乐宫和东影南街一带，内大、内蒙医 院、师大等大学东路沿线单位都会为项目提供相对比较确定的客户 群；根据问卷调查，接受高总价的客户比例较低；一居、二居和三居 户型销售较好，四居以上的大户型销售状况不佳。 2008-6-24 汇报要点 市场空间 ：高层住宅是本项目比较恰当的产品形式；为降低总价， 并针对城市中心的年轻化客户群，小户型的比例较大；开发依托于 日渐高涨的住宅消费市场，将项目打造成呼市住宅物业的“三高”典 范——楼层高（标高）、形象高、档次高 。 2008-6-24 汇报要点 客户定位 ：企业内部员工、与企业有稳固关系的企事业单位员 工， 以及代理商积累的优质客户源（考虑投资目的），购买项目的确定性 比较大，可以作为项目核心客户群 ，通过对核心客户的把握可以起到 加快资金周转、聚集人气、强化口碑传播、引导其他客户群等重要作 用；乌兰察布沿线的二次置业者，长乐宫附近新华东街沿线、东影南 街居家办公兼投资客户，大学东路靠近东影南街沿线的年轻化首次置 业者，是本项目的游移客户群 ，能够为项目带来更高利润，但需要在 竞争更激烈的市场中争取；工作和居住地点位于赛罕区北部和新城区 偏东南区域，有一定经济能力的首次置业者，是本项目的主要外围客 户。客户群的定位着重于三类客户需求的兼容，以及由核心而游移、 而外围逐渐施加影响。 2008-6-24 汇报要点 产品定位 ：基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自 身条件等各方面因素的分析和考虑，我们确立本项目的产品概念“国 际活性空间” ，活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生 活的新方式。 2008-6-24 汇报要点 开发策略建议 ：差异化战略：寻找市场的空白点，培育有潜力的市 场，占驻市场的“桥头堡” ，无论是在概念策划还是产品形式上都要创 造唯一性，实施“人无我有、人有我精、人精我新”的差异化营销战 略； 全面领先战略：将项目价值引爆建立在片区形象和地块价值的全面提 升基础之上，同时强调产品品质、品级、品味、品价和品德 ，赋予项 目更多的内涵，全面全程重视产品的策划、营销及后续服务，创造呼 市高端住宅的表率；品牌战略：坚持高附加值产品方向 ，重视品牌的 力量，从建设初始就把品牌营销作为重要的工作，用品质和服务树立 强势品牌形象，实现产品核心价值与丰富的社会资源完美融合。 2008-6-24 汇报要点 营销策略建议 ：对于本项目而言，由其区位、规模及开发周期 决定了这个项目必然是一个短平快的项目，如何在短时间培育出成 熟有效的市场是这个项目定位的关键要素和首要解决的问题。鉴于 对市场状况的全面了解和分析，我公司从购房者的需求出发，迎合呼 市一部分购房者对财富与