合肥中小户型高层商住项目市场研究定位报告（晨辉国际）.pdf

【晨辉国际】项目市场研究报告 8888 营销顾问/2007 －6 【晨辉国际】项目市场研究报告 8888 2007年6 月 1 【晨辉国际】项目市场研究报告 8888 营销顾问/2007 －6 一.“四地”因素下的项目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商业地产之认知……………………………………………………………………………………6 三．合肥商业地产发展之轨迹…………………………………………………………………………10 （一）城市与商业地产的发展之关联…………………………………………………………………10 （二）城市变革推力之原理……………………………………………………………………………11 （三）合肥商业地产发展轨迹与启示…………………………………………………………………17 （四）合肥写字楼发展轨迹与启示……………………………………………………………………25 （五）一环及环线内同质楼盘分析……………………………………………………………………30 （六）市场高价高去化代表楼盘空间特征……………………………………………………………43 四．本项目开发体系之构建……………………………………………………………………………53 （一）SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53 （二）项目价值高地之审视……………………………………………………………………………56 （三）开发向度…………………………………………………………………………………………57 （四）产品定位研究……………………………………………………………………………………59 1．项目商业定位 2.高层产品定位 3.空间定位 4.价格定位 5.建设周期及节奏定位 6.物业管理定位 2 【晨辉国际】项目市场研究报告 8888 营销顾问/2007 －6 一． “四地”因素下的项目研判之路 地段因素，即项目所处的位置、与城市中心区之间的梳密关联度。 项目紧邻一环屯溪路，占据马鞍山南路板块的周谷堆商圈之中心位置，与传统四牌楼商业中心车程 8 分钟距离，数以万计的 人流、车流途径地块。显然，地段的优势使得项目商业开发价值的潜力突显无疑。 地价因素，即购买项目土地价格，也是开发项目所必须面对的直接成本。 项目地块的总价格已经接近 3000 万，高成本之不可抗性，使得项目未来的物业类型不可能拘泥于低层物业，必须通过拔高 楼层来平摊成本。 地形因素，即土地的形状特点、地貌特征。 从整个地块的形状上看，呈现出一种不规则的 W 型，也对未来物业的规划提出了难题，同时也意味着普通形体住宅不适用 于本项目。 3 【晨辉国际】项目市场研究报告 8888 营销顾问/2007 －6 地幅因素，即土地的幅度，也就是地块的规模。 整个地块的基地可用面积为 3446 ㎡，同时加上路网规划、消防要求、管道设计等，实际可利用的基地面积则更为局促。最 大化满足用地条件、