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南山商铺均价成交分析
世华分析:南山商铺价格高企市场观望将会持续 ?深圳商铺网?2007-9-28 10:41:00?世华地产?市场研究中心 ? 南山商圈作为继东门商圈、华强北商圈后的深圳第三大商圈,其未来发展被外界所看好。在地铁修建、西部口岸开通、大型商业项目进驻等众多利好因素的刺激下,经过2007年上半年的持续上涨,商铺的均价达到了较高的水平。近一个月,由于房地产相关调控政策的影响,南山商铺成交量急剧下滑,市场上出现普遍观望的态势,预计这种情况还将持续一段时间。
南山商圈被看好,价格升至高位
南山CBD片区面积约为2.3万平方公里,政府将其定位于一个国际一流的现代化滨海城区,居家、办公、商业、休闲旅游等功能齐全,拥有长达800米的“滨海商业步行街”商圈核心,保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场等三大商务旗舰矗立其中,使得整个区域的商业档次梯级层次清晰而互补,形成了一个完全的立体商圈。商圈交通便利,滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、后海大道等五条主要城市道路构成了南山CBD的交通大动脉,深港西部通道、深圳地铁二号线更使得南山CBD人流物流畅通无阻。商圈周边目前新建了很多楼盘,且大多为高档楼盘,这一批拥有强大消费能力的人群,必将带旺整个商圈的发展。
众多的利好因素,良好的发展前景,使得南山商铺的价格迅速上涨。随着深港西部口岸的开通,南山商铺价格也升到了高位。以保利文化广场为例,开盘均价约为30000元/平方米左右,在2007年3月份时均价上涨到60000~70000元/平方米,在2007年8月份已经达到了120000元/平方米左右,约为开盘价的4倍,为年初价格的2倍 参考图表:
成交量下滑,观望气氛浓重据世华成交系统数据显示,8月份南山商铺的成交量比7月份下降20%左右,市场观望气氛浓重。造成这种现象的原因有以下几方面:
1.“限外令”造成客源有限。自8月1号开始,外籍人士不能购买深圳商业物业,客源受到限制。
2.调控政策影响。近段时间,政府为了控制深圳的房价,出台一些政策,并有一些政策传言,这也波及到商业地产。
3.商铺价格高企,接手风险大。目前南山的商铺价格在高位运行,一方面对客户资金实力有较高要求,客群窄,另一方面风险因素大,投资回报率低,客户购买积极性不高。商铺对于选址要求非常高,而且还会受到周边商铺的影响,开发商开发、投资者买、经营者经营几个方面的利益都需要平衡好,商铺的价值才能够体现,风险较大,且租金回报率低,如上文提到的保利文化广场,均价在120000元/平方米左右,而租金在500元/平方米*月左右,投资回报率为5%。
4.目前南山商圈还在建设之中,人流、交通、商业项目都有明显不足,还不具备成熟商圈的条件,而在价格高企的情况下,大量潜在客群不急于购买,而是等待条件成熟后入市。
利好传来,前景仍不明朗
7月29日,南山区工务局召开的13条“断头路”和“6+1”景观改造动员大会上宣布,在今年12月31日前,南山区工务局将按照市政府打通“断头路”工作的统一部署,结合南山区政府“惠民利民十项计划”的要求,全力打通登良路等13条“断头路”,彻底解决多年来阻碍全区道路交通的“肠梗阻”。这个改造计划无疑会大大提高南山交通状况,为南山的商业繁荣增添活力。
虽然南山商圈拥有越来越多的利好因素,但在调控政策的影响下,市场前景仍不明朗,观望状态仍将继续,预计还将持续一段时间
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