南山商铺均价成交分析.doc

世华分析：南山商铺价格高企市场观望将会持续 ?深圳商铺网?2007-9-28 10:41:00?世华地产?市场研究中心 ? 南山商圈作为继东门商圈、华强北商圈后的深圳第三大商圈，其未来发展被外界所看好。在地铁修建、西部口岸开通、大型商业项目进驻等众多利好因素的刺激下，经过2007年上半年的持续上涨，商铺的均价达到了较高的水平。近一个月，由于房地产相关调控政策的影响，南山商铺成交量急剧下滑，市场上出现普遍观望的态势，预计这种情况还将持续一段时间。 南山商圈被看好，价格升至高位 南山CBD片区面积约为2.3万平方公里，政府将其定位于一个国际一流的现代化滨海城区，居家、办公、商业、休闲旅游等功能齐全，拥有长达800米的“滨海商业步行街”商圈核心，保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场等三大商务旗舰矗立其中，使得整个区域的商业档次梯级层次清晰而互补，形成了一个完全的立体商圈。商圈交通便利，滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、后海大道等五条主要城市道路构成了南山CBD的交通大动脉，深港西部通道、深圳地铁二号线更使得南山CBD人流物流畅通无阻。商圈周边目前新建了很多楼盘，且大多为高档楼盘，这一批拥有强大消费能力的人群，必将带旺整个商圈的发展。 众多的利好因素，良好的发展前景，使得南山商铺的价格迅速上涨。随着深港西部口岸的开通，南山商铺价格也升到了高位。以保利文化广场为例，开盘均价约为30000元/平方米左右，在2007年3月份时均价上涨到60000～70000元/平方米，在2007年8月份已经达到了120000元/平方米左右，约为开盘价的4倍，为年初价格的2倍 参考图表： 成交量下滑，观望气氛浓重据世华成交系统数据显示，8月份南山商铺的成交量比7月份下降20％左右，市场观望气氛浓重。造成这种现象的原因有以下几方面： 1.“限外令”造成客源有限。自8月1号开始，外籍人士不能购买深圳商业物业，客源受到限制。 2.调控政策影响。近段时间，政府为了控制深圳的房价，出台一些政策，并有一些政策传言，这也波及到商业地产。 3.商铺价格高企，接手风险大。目前南山的商铺价格在高位运行，一方面对客户资金实力有较高要求，客群窄，另一方面风险因素大，投资回报率低，客户购买积极性不高。商铺对于选址要求非常高，而且还会受到周边商铺的影响，开发商开发、投资者买、经营者经营几个方面的利益都需要平衡好，商铺的价值才能够体现，风险较大，且租金回报率低，如上文提到的保利文化广场，均价在120000元/平方米左右，而租金在500元/平方米*月左右，投资回报率为5％。 4.目前南山商圈还在建设之中，人流、交通、商业项目都有明显不足，还不具备成熟商圈的条件，而在价格高企的情况下，大量潜在客群不急于购买，而是等待条件成熟后入市。 利好传来，前景仍不明朗 7月29日，南山区工务局召开的13条“断头路”和“6＋1”景观改造动员大会上宣布，在今年12月31日前，南山区工务局将按照市政府打通“断头路”工作的统一部署，结合南山区政府“惠民利民十项计划”的要求，全力打通登良路等13条“断头路”，彻底解决多年来阻碍全区道路交通的“肠梗阻”。这个改造计划无疑会大大提高南山交通状况，为南山的商业繁荣增添活力。 虽然南山商圈拥有越来越多的利好因素，但在调控政策的影响下，市场前景仍不明朗，观望状态仍将继续，预计还将持续一段时间