天津滨海生活城大盘项目定位思路(四方大泽).pdf

滨海生活城定位思路 滨海生活城定位思路 四方大泽（天津）房地产营销有限公司 第一部分 市场分析 第一部分 市场分析 我们要先知道，对手是谁 土地市场（一级市场） ◆居住用地与商业用地进入2006年来，总量比2005年全年 增加 768574.2平米，商业则增加432580.37平米，可 以看出2006-2007年房地产市场供应量将进一步扩大。 ◆居住用地与商业用地的价格走势十分明显，从2005年上 3639 / 半年，到2006年一季度，居住用地市场均//平 1879.92 / 米，商业用地市场均.9922元//平米。居住用地成交 3363.92 / 单价增加.9922元//平米，商业用地成交单价增加近 651.95 / - 665511..9955元//平米。塘沽--开发区土地的升值利好为滨海经 济带来发展动力 ◆06年拟售的21块地，将近170万的开发量，预示着，塘 沽-开发区土地供应量的增加，项目之间的竞争将进一 步加强，必须有紧扣市场，差异化的产品出现，才能取 得市场的最佳利益。 商品房市场（二级） ◆建筑面积在10-40万平方米，容积率在2-3的产品形式为 此区域主流产品，绿化率集中在40-50%之间。 ◆产品基本为小高层、高层，小高层层数在9-12层，高层 层数在16-28层，结构基本为框架结构，楼间距在35-50米 之间。 ◆户型面积区间主要集中在90-300平米之间。 主力户型主要集中在100-150平米之间。 主力户型的销售比例基本在60%以上。 ◆梯户形式，主要为80-110平米为两梯三户或三梯六户； 110-150主要集中在两梯两户、两梯三户、两梯四户、一 梯两户；150-300主要集中在一梯两户。户型净高主流为 2.8-3米之间，出房率在75-80%之间，75%的比例较多。 商品房市场（二级） ◆大部分是在2005年下半年已经入市亮相，入市与开盘时间间 隔较长，开盘期已销售近50%以上，有的甚至清盘。 ◆销售周期基本为一年，大盘为2-3年左右，部分项目销售已 接近尾声， 06-07年新盘供应量将大量增加。 ◆开发区05年-06年一季度价格涨幅为500-1100元/平米，塘沽 区05年-06年一季度价格涨幅为500-900元/平米；开发区当 前整体均价达到5900元/平米，塘沽区当前整体均价达到 5000元/平米，开发区平均比塘沽均价高出900元/平米 ◆开发区-塘沽市场，交房基本以毛坯为主，朝向为客户较为 认可的南北向，车位比例主要集中在1：1。 二手房市场（三级） ◆翠亨村小区、泰丰等比较成熟，周边居住配套完善，学校、医院、综合市场等生活设施一应俱 全，成为最抢手的区域，有些优质房源尽管逼近7000元每平方米，总价超过100万元，依然不乏吸 引力。 ◆客户对滨海新区的楼市普遍看好，目前的二手房价格虽然正处在高位，未来本区域的发展空间还 是比较大的。今年开发区、塘沽区基础设施建设全面展开，新修新建道路桥梁使滨海新区各个区域 联系更为紧密，因此无论是商品房市场还是二手房市场，都将形成开发区领头、其它区域联动的市 场互动态势。 ◆租赁市场却完全走出年前以来的低迷期，持续出现火爆局面。记者走访的几家置业连锁店均出现 出租房源告急的情况。同时价格也上涨15％左右。随着滨海新区的开发开放的不断深入，外来务工 人员持续快速增长，强力支撑着滨海新区房屋租赁市场。 ◆通过上述分析，塘沽区