第3章 房产查.pptVIP

第三章 房产调查 ;房产调查的目的与内容;房产调查的目的 房产调查的目的是获取房产各要素资料，通过确权审查、实物定质定量，认定房产权界及其归属，按照规范规定的房屋和房屋用地调查表，逐项调查核实，并现场记录，填写调查表，充实完善房产测绘的各种资料，为房产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。 房产调查的内容 房产调查分房屋调查和房屋用地调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称、行政境界、政府机构名称和大的企事业单位名称的调查。 ;房产调查的地位及方法;2.房产调查的方法 ⑴房产调查应利用已有的地形图、地籍图、航摄像片及有关产籍资料，按“房屋调查表”和“房屋用地调查表”规定的内容以丘和幢为单位逐项实地进行调查。 ⑵在组织管理上，房产调查必须在当地房地产管理部门的领导下进行。房产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段。 ⑶调查人员应熟练掌握房地产法规、政策、办法以及了解调查的程序，在房产调查工作中广泛收集有关资料后采取“先阅后查”的办法进行。 ;“先阅”:在调查前对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实 现场调查的基本原则： 1.不允许将产权产籍资料原件带至现场，以防散失。 2.调查者通常必须携带工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表、审阅记录、其他房产调查用具等到现场。 3.调查者应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定，如果其中一方因故而不能到场，必要时应按法律程序完善委托代理手续。 4.必须现场如实记录各权属单元房地产调查情况，对于房地产权属纠纷一并要客观记载，上报主管部门调处，调查者不能越权仲裁。;房产单元的分类;1.丘的定义、划分与编号; 房产区:以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定 房产分区:根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。 　 丘:以房产分区为单元划分。;● 市、市辖区（县）的代码采用ＧＢ／Ｔ2260规定的代码。 ● 房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列；当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。 　 ● 丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。 丘的编号从北至南，从西至东以反Ｓ形顺序编列。 丘的编号格式如下： 　　　 　市代码＋市辖区（县）代码＋房产区代码＋房产分区代码＋丘号 　　　 （2位） （2位） （2位） （2位） （4位） ; 支丘号的编立 在组合丘内，各丘支号的编立按面向主丘大门从左到右，从外到内呈反“S”形顺序编立。丘支号的表示方法为：丘号在前，支号字级小一号，前加短线如右下标附后，如“48—6”。; 2.幢的定义与编号; 2.幢的定义与编号;四、房屋用地调查;房屋用地调查表市区名称或代码号__________ 房产区号_______ _房产分区号________ 丘号_______ 序号______;一级分类;一级分类;五、房屋调查;房屋调查表市区名称或代码号_________房产区号_______房产分区号________丘号_______序号______;1.房屋座落 同房屋用地座落。 2.房屋产权人 房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人，或是单位，或是国有。房屋产权人对房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。 私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。 单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。 房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。;3.房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记。;4.房屋产权来源 ?房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。 ?产权来源有两种以上的，应全部注明。 5.房屋总层数与所在层次 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和